ANALIZĂ: Certificatul energetic al clădirilor, obligatoriu din 19 iulie la vânzare sau închiriere. Paşii pe care trebuie să îi urmeze proprietarii

Obligativitatea certificatului energetic a fost introdusă prin Legea 159/2013 pentru modificarea şi completarea Legii 372/2005 privind performanţa energetică a clădirilor. Actul normativ a fost publicat în 20 mai în Monitorul Oficial şi va intra în vigoare vineri, 19 iulie.

Potrivit noilor reguli, proprietarul sau administratorul unei clădiri sau unităţi de clădire (apartament) va fi obligat să pună la dispoziţia potenţialului cumpărător sau chiriaş, anterior perfectării contractului, o copie a certificatului energetic, astfel încât acesta să ia cunoştinţă despre performanţa energetică a clădirii.

Totodată, în anunţurile de vânzare sau închiriere, proprietarul ori administratorul clădirii sau apartamentului va da şi informaţii din certificatul energetic.

La încheierea contractului de vânzare-cumpărare, proprietarul este obligat să îi dea cumpărătorului certificatul energetic în original.

Contractele de vânzare-cumpărare sau închiriere încheiate în lipsa certificatului energetic sunt supuse nulităţii relative şi pot fi atacate în justiţie de către părţiile care au încheiat documentul sau de către terţi.

De asemenea, la data înregistrării contractului de vânzare-cumpărare, respectiv de închiriere, proprietarul este obligat să depună la organul fiscal competent o copie a certificatului energetic.

• Clădirile care trebuie să aibă certificat energetic

Certificatul de performanţă energetică este întocmit pentru clădirile care se construiesc, se vând, se închiriază sau sunt supuse renovărilor majore.

Documentul este necesar pentru locuinţe unifamiliale, blocuri de locuinţe, birouri, clădiri ale instituţiilor de învăţământ, spitale, hoteluri şi restaurante, săli de sport, clădiri pentru servicii de comerţ sau alte tipuri de clădiri consumatoare de energie, clădirile aflate în proprietatea sau administrarea autorităţilor publice sau a instituţiilor care prestează servicii publice.

Certificatul nu este necesar pentru clădiri şi monumente protejate care fie fac parte din zone construite protejate, conform legii, fie au valoare arhitecturală sau istorică deosebită, deoarece acestora, daca li s-ar aplica cerinţele, li s-ar modifica în mod inacceptabil caracterul ori aspectul exterior.

De asemenea, documentul nu este necesar pentru clădiri folosite ca lăcaşuri de cult sau pentru alte activităţi cu caracter religios, pentru clădiri provizorii prevăzute a fi utilizate pe perioade de până la doi ani, din zone industriale, ateliere şi clădiri nerezidenţiale din domeniul agricol care necesită un consum redus de energie, pentru clădiri rezidenţiale care sunt destinate a fi utilizate mai puţin de patru luni pe an, pentru clădiri independente, cu o suprafaţă utilă mai mică de 50 de metri pătraţi.

În certificatul de performanţă energetică a clădirii sunt cuprinse date privind consumul de energie al unei clădiri sau al unei unităţi de clădire.

Performanţa energetică a clădirii se exprimă printr-o notă, de la 1 la 100, care este cu atât mai mare cu cât clădirea are o eficienţă energetică mai ridicată.

Totodată, performanţa energetică se exprimă prin încadrarea într-una din cele şapte clase, de la clasa A caracterizată prin consumul cel mai scăzut de energie, respectiv un consum de până la 125 de kWh/mp/an, până la clasa G corespunzătoare celui mai ridicat consum, respectiv de peste 820 kWh/mp/an.

Certificatul de eficienţă energetică este valabil 10 ani de la data eliberării, cu excepţia situaţiei în care, pentru clădirea sau unitatea de clădire la care există certificat în valabilitate, se efectuează lucrări de renovare majoră, care modifică consumurile energetice ale acesteia.

Noua lege impune şi obligativitatea afişării certificatelor la clădirile aflate în proprietatea sau administrarea autorităţilor publice ori a instituţiilor care prestează servicii publice, cu o suprafaţă utilă de peste 500 de metri pătraţi. Începând din 9 iulie 2015, obligativitatea se va aplica şi clădirilor de acest tip cu o suprafaţă utilă de peste 250 de metri pătraţi.

Totodată, noua lege impune obligativitatea analizării introducerii sistemelor alternative de energie din surse regenerabile, atât la construirea clădirilor noi, cât şi în cazul renovării majore a clădirilor existente.

Investitorii şi proiectanţii vor trebui să ia toate măsurile ca, începând din 31 decembrie 2020, clădirile noi să aibă consum de energie aproape egal cu zero.

• Paşii pe care trebuie să îi urmeze proprietarul unei clădiri pentru obţinerea unui certificat de performanţă energetică

Certificatul de performanţă energetică se elaborează şi se eliberează de către auditorul energetic pentru clădiri, la solicitarea investitorului, proprietarului sau administratorului clădirii ori unităţii de clădire.

Auditorul energetic are dreptul, în baza atestatului de la Ministerul Dezvoltării Regionale şi Administraţiei Publice, să realizeze auditul energetic pentru clădiri sau unităţi de clădire, să întocmească certificatul de performanţă energetică şi raportul de audit energetic. Acesta îşi poate desfăşoară activitatea ca persoană fizică autorizată sau ca angajat al unei persoane juridice.

Până la data de 8 iulie 2013 au fost atestaţi 1.387 de auditori energetici, potrivit site-ului Ministerului Dezvoltării Regionale şi Administraţiei Publice. Cei mai mulţi auditori energetici au fost atestaţi în Bucureşti (403) şi judeţele Timiş (128), Iaşi (65), Cluj (56), Constanţa (57), Braşov (53), Dolj şi Bihor (câte 40).

În judeţul Alba au fost atestaţi, până în 8 iulie, 15 auditori energetici, în Arad - 39, Argeş - 23, Bacău - 23, Bistriţa-Năsăud - 11, Botoşani - opt, Brăila - 22, Buzău - cinci, Călăraşi - şase, Caraş-Severin - 16, Covasna - opt, Dâmboviţa - zece, Galaţi - 35, Giurgiu - şase, Gorj - 24, Harghita - şapte, Hunedoara - 33, Ialomiţa - trei, Ilfov - 12, Maramureş - 15, Mehedinţi - 13, Mureş - 22, Neamţ - 22, Olt - 11, Prahova - 39, Sălaj - şase, Satu Mare - 19, Sibiu - 21, Suceava - 27, Teleorman - nouă, Tulcea - cinci, Vâlcea - 13, Vaslui - nouă şi în Vrancea - opt.

Solicitantul trebuie să se adreseze unui auditor energetic atestat şi să încheie un contract de prestări servicii cu acesta.

Proprietarul sau administratorul trebuie să deţină şi să pună la dispoziţia auditorului energetic planurile clădirii sau apartamentului, din Fişa de cadastru OCPI sau din contractul de vânzare-cumpărare, precum şi informaţii legate de istoricul clădirii, inclusiv modificări de spaţiu, de funcţiune şi reparaţiile.

Auditorul energetic va trebui să strângă la dosar următoarele documente: planul general de încadrare în zonă al imobilului (scara 1:2000), cu precizarea punctelor cardinale; planuri de arhitectură - faţade şi secţiuni pentru subsol, parter, etajul curent, ultimul etaj, terasă; planuri cu secţiuni longitudinale şi transversale; planuri pentru instalaţiile de încălzire şi apă caldă de consum; releveu apartament (scara 1:100); detalii constructive pentru pereţi, planşeu peste subsol, planşeul de sub mansardă sau terasă; fişa tehnică pentru centrala termică, calorifere şi tâmplăria termoizolantă, dacă acestea au înlocuit recent dotările originale ale imobilului; facturi de apă caldă, apă rece, energie termică sau de combustibil pentru centrala termică a clădirii.

Raluca Alexandra Căzănescu, membru fondator al Asociaţiei Auditorilor Energetici pentru Clădiri din România (AAECR), spune că întocmirea unui certificat de performanţă energetică pentru un apartament durează minim trei zile, dar pentru o casă poate dura mai mult, impunându-se evaluări suplimentare.

În funcţie de ce documente poate proprietarul să pună la dispoziţia auditorului, durata de realizare poate fi mai mare sau mică şi se poate negocia şi tariful. Dacă proprietarul nu are toate documentele, auditorul poate completa dosarul contra cost.

Tariful se calculează după o formulă ce include un cost unitar pentru pregătirea lucrării şi documentare, tariful unitar al lucrării (euro/ metru pătrat), aria desfăşurată construită a clădirii şi cinci coeficienţi - de locaţie, de documentaţie, de complexitate, de instrumentare şi de refolosire, potrivit AAECR.

Conform Organizaţiei Profesionale a Specialiştilor în Energetica Clădirilor, apartamentele cu consumuri energetice mai scăzute vor fi mai căutate datorită costurilor la întreţinere mai mici. În cazul în care cererea pentru apartamentele cu consumuri energetice mai scăzute este mai ridicată, ar putea să fie înregistrată o creştere uşoară a chiriilor acestui tip de apartamente, dar şi o scădere a nivelului chiriilor la apartamentele cu consumuri energetice mai ridicate, care ar trebui să compenseze astfel cheltuielile suplimentare.

Elaborarea certificatului presupune evaluarea performanţei energetice a clădirii în condiţii normale de utilizare, pe baza caracteristicilor reale ale sistemului construcţiei şi instalaţii aferente (încălzire, preparare sau furnizare a apei calde de consum, ventilare şi climatizare, iluminat artificial); încadrarea în clase de performanţă energetică şi de mediu a clădirii; notarea din punct de vedere energetic a clădirii; întocmirea Certificatului de Performanţă Energetică şi inserarea recomandărilor referitoare la modalităţile de creştere a eficienţei în utilizarea energiei.

• Controlul certificatelor de performanţă energetică

Inspectoratul de Stat în Construcţii (ISC) va controla certificatele de performanţă energetică, rapoartele de audit energetic şi cele de inspecţie a sistemului de încălzire sau climatizare.

Inspectorii vor verifica afişarea certificatului la clădirile aflate în proprietatea sau administrarea autorităţilor publice, precum şi la clădirile instituţiilor care prestează servicii publice. De asemenea, inspectorii vor verifica, prin sondaj, certificatele şi a rapoartele de audit energetic, precum şi rapoartele de inspecţie a sistemelor de încălzire şi climatizare.

Obligativitatea certificatului energetic trebuia să intre în vigoare încă de la începutul anului 2010, dar a fost amânată de mai multe ori, după ce notarii au susţinut că măsura va majora preţul caselor vechi cu 5 - 10 la sută şi va bloca tranzacţiile, iar Guvernul a apreciat că procedurile de aplicare a noului sistem nu sunt suficient de clare şi că numărul de auditori energetici este insuficient.

Noile prevederi privind performanţa energetică a clădirilor au fost aprobate de Guvern în 18 aprilie, fiind astfel transpuse în legislaţia naţională modificările şi completările aduse de Directiva 2010/31/UE privind performanţa energetică a clădirilor.