Avertizare din partea BNR: Creşterea preţului imobiliarelor ar putea reprezenta un început de risc la adresa stabilităţii financiare

Raportul oficial a fost trimis la toate instituţiile statului începând de la Preşedinţie, Guvern până la DNA, DIICOT, SRI, SIE, după cum a spus guvernatorul Mugur Isărescu. Nimeni nu prea a înţeles de ce a vrut guvernatorul să precizeze public acest lucru.

Creşterea preţului imobiliarelor din ultimii doi ani este un risc, un început de risc? Cum poţi să judeci acest lucru? Pentru cine este un risc? Pentru cumpărător, pentru bancă, pentru dezvoltator, pentru BNR? Cine ar trebui să spună dacă preţul unui apartament este prea mare sau nu? Sau dacă cel care îl cumpără cu un credit de la bancă şi-l poate permite sau nu, nu pe condiţiile actuale, ci pe dinamică?

Dacă ne uităm la preţurile actuale ale apartamentelor din Bucureşti şi din Cluj - cele mai fierbinţi pieţe, care au crescut cu 10-30% în ultimii 2-3 ani - şi comparăm cu perioada de boom, ele sunt în continuare sub anii 2007-2008, cu 30-40% mai mici faţă de vârf.

În 2007-2008, un apartament de 2 camere în Bucureşti se tranzacţiona undeva între 80.000-110.000 euro. Acum, se tranzacţionează între 50.000-70.000 euro.

În 2007-2008, salariul mediu net pe economie era de 1.042-1.282 lei, Bucureştiul având cu 20% mai mult peste media naţională. Cursul era la 3,1-3,5 lei pentru un euro.

În 2016-martie 2017, salariul mediu net pe economie este în jurul a 2.300 de lei, iar în Bucureşti este între 2.800-3.000 de lei net. Cursul este la 4,5-4,57 lei pentru un euro.

Deci cei care cumpără acum un apartament, cu salariul mediu de acum şi cu preţurile de acum, sigur sunt într-o poziţie mult mai bună decât cei care au cumpărat în perioada de boom 2007-2008. Plus că cele mai multe împrumuturi imobiliare se dau acum în lei şi mai puţin în valută.

Care sunt punctele vulnerabile/riscurile de acum? Ce nu mai reprezintă un risc?

Este bine să faceţi un calcul pornind nu de la situaţia actuală, ci de la ce s-ar putea întâmpla în viitor, având în vedere că la un moment dat dobânzile la lei sau euro vor creşte, cursul leu-euro va creşte, salariile nu vor mai creşte şi s-ar putea să fiţi într-un sector unde se fac disponibilizări şi să nu vă mai puteţi găsi un job cu acelaşi nivel salarial în alt sector.

Banca, aşa cum s-a întâmplat în 2005-2008 cu creditele în franci elveţieni, în euro, cu acceptarea preţurilor mari ale apartamentelor, nu vă prezintă simulări pesimiste, ca să nu vă alunge din bancă şi să vă determine să nu mai luaţi credite.

Dacă vă încadraţi acum la condiţiile actuale de pe piaţă - salariu, dobânzi, preţul apartamentelor -, orice bancă vrea să vă dea credit, nu să nu vă dea pentru că vine o eventuală criză şi vrea să vă protejeze.

Ţineţi minte că banca nu vă protejează pentru eventualele schimbări de situaţie, pentru că altfel nu ar mai da credite.

O analiză argumentată a riscurilor poate fi citită în articolul complet de pe ZF.