Locuinţe în valoare de circa un miliard de euro, la vânzare în Bucureşti

Numărul ofertelor active a scăzut în decembrie 2014 cu 3,1% (la 11.074), în timp ce valoarea acestora a crescut cu 5,12%, pe fondul creşterii cererii de proprietăţi rezidenţiale sub 60.000 de euro şi creşterii valorii medii ale preţurilor delistare din ultimul trimestru al anului trecut. O analiză a ofertelor active pe nivel de preţ arată o creştere accentuată a ofertelor de peste 120.000 de euro, pe fondul scăderii numărului de oferte active de sub 60.000 de euro", se arată în raportul AEEF MLA Market Report, realizat de Departamentul de Analiză şi Evaluare Economico-Financiară al Academiei de Studii Economice.

Studiul, prezentat luni, într-un seminar, a fost realizat pe baza informaţiilor furnizate de Flexmls România, un serviciu de listare multiplă a ofertelor imobiliare din Bucureşti.

Au fost analizate 4.200 de tranzacţii din 2013 şi 6.500 în 2014 din Bucureşti care însumează aproape 250 de milioane de euro în 2013 şi 350 de milioane de euro, anul trecut.

Analiza a avut în vedere ultimele 8 trimestre, respectiv anii 2013 şi 2014, şi a analizat inclusiv evoluţia preţurilor de tranzacţionare, pe unitate şi pe metru pătrat, pe zone şi pe vechimea proprietăţii.

Valorile preţului de tranzacţionare din trimestrul al patrulea al anului trecut au crescut cu 2,2% faţă de acelaşi trimestru din 2013, în timp ce la nivelul evoluţiei trimestriale consecutive se constată o creştere pe ultimele două trimestre ale anului trecut. Evoluţia preţului pe metrul pătrat arată creşterea pe ultimele două trimestre ale anului 2014, pe fondul unei valori aproximativ egale în trimestrul 4 din 2014 faţă de aceeaşi perioadă din 2013.

În urma acestor evoluţii, cele mai scumpe locuinţe din Bucureşti au fost tranzacţionate în trimestrul al patrulea din 2014 în Cotroceni, la un preţ de 1.467 euro pe metru pătrat, în creştere faţă de 1.224 euro pe metrul pătrat în trimestrul al patrulea din 2013.

Preţurile de tranzacţionare în zona Primăverii-Aviatorilor erau în ultimul trimestru al anului trecut de 1.460 de euro/mp. Aici preţurile nu s-au modificat semnificativ în ultimii doi ani, în condiţiile în care la începutul anului 2013 tranzacţiile se încheiau la 1.358 de euro/mp, iar la sfârşitul anului 2013 la 1.376 euro/mp.

Zona Aviaţiei-Băneasa este a treia cea mai scumpă din Bucureşti, locuinţele fiind tranzacţionate la 1.425 euro/mp în ultimul trimestru din 2014, faţă de 1.370 euro/mp în intervalul similar din 2013.

La preţuri de peste 1.000 de euro/mp au mai fost vândute locuinţe în centrul Bucureştiului, în zona Palatului Parlamentului, Tineretului-Văcăreşti, 1 Mai-Bucureştii Noi şi Lacul Tei- Floreasca.

Cele mai ieftine locuinţe sunt în Berceni-Apărătorii Patriei (840 euro/mp) şi Brâncoveanu-Giurgiului-Viilor (842 euro/mp), dar şi în Rahova-Ferentari (851 euro/mp) şi Sălăjan-Ozana (872 euro/mp). În toate aceste zone preţurile au scăzut faţă de 2013.

Valoarea medie a suprafeţelor apartamentelor tranzacţionate a crescut substanţial în perioada analizată, respectiv cu peste 20%, în cazul apartamentelor construite după 1998, în timp ce în cazul locuinţelor construite între 1978 şi 1998 se constată o scădere de 0,3%. La nivelul zonelor, media suprafeţelor pentru apartamentele vândute în zona de Nord construite după 1998, prezintă cea mai accentuată creştere, de 50,32% în trimestrul patru 2014 versus trimestrul patru din 2013.

Pornind de la valorile privind preţurile de listare iniţială, listare finală şi preţ de tranzacţionare în studiu au fost calculate şi marjele de negociere şi de ajustare a preţurilor.

"În ultimii 2 ani, marja de negociere s-a redus puţin, iar pentru marja de ajustare a preţurilor există o tendinţă de menţinere la 8-10% a preţului final faţă de preţul iniţial", a declarat Costin Ciora, unul din autorii studiului.

În ceea ce priveşte rata de absorbţie studiul arată că acesta era în luna decembrie a anului trecut de 11 luni şi jumătate faţă de 12 luni şi jumătate în prima parte a anului. Rata este calculată ca raport între numărul de listări şi media vânzărilor din ultimele 12 luni şi arată în cât timp inventarul curent de proprietăţi va rămâne pe piaţă în ritmul actual al vânzărilor.

"Situaţia indică în mod clar un trend de scădere a gradului de lichiditate a pieţei rezidenţiale din Bucureşti, rezultate similar şi la nivelul apartamentelor de sub 60.000 de euro. În cazul apartamentelor de peste 120.000 de euro se constată o creştere a ratei a absorbţiei, în mare parte datorată numărului în creştere a listărilor pentru această categorie de apartamente", explică autorii studiului.

Astfel, dacă stocul de apartamante scoase la vânzare cu preţuri de până la 60.000 de euro se pot vinde în circa 9 luni în ritmul actual al tranzacţiilor, cel cu preţuri de peste 120.000 de euro se poate vinde în aproape trei ani.

Un alt indicator analizat de studiul Academiei de Studii Economice este indicele de accesibilitate al pieţei rezidenţiale din Bucureşti, respectiv venitul minim necesar pentru accesarea unui credit în vederea cumpărării unui apartament cu 2 camere.

Pornind de la ipoteza unui avans de 20% din preţul apartamentului şi un grad de îndatorare de 25%, o familie cu venituri medii are 94% din suma necesară pentru obţinerea unui credit imobiliar care acoperă 80% din preţul unui apartament cu două camere.