2022, unul din cei mai buni ani din istoria pieţei de terenuri. Problema vine de la volum

Potrivit estimărilor companiei, volumul tranzacţiilor cu terenuri pentru proiecte imobiliare comerciale (exclusiv industriale şi de depozite tradiţionale) s-a ridicat la aproximativ 450 milioane euro în 2022, în scădere faţă de 800 milioane în 2021, potrivit . Bucureştiul şi împrejurimile Capitalei continuă să fie cele mai interesante pentru investitori, atrăgând două treimi din volumul total, în timp ce sectorul rezidenţial a generat spre trei sferturi din tranzacţiile la nivelul Capitalei.

„Poate părea paradoxal, dar în pofida scăderii mari a volumului, 2022 a fost unul din cei mai buni ani din istoria pieţei de terenuri din România. Pe de-o parte, volumul din 2021 a fost cel mai bun rezultat din ultimii 15 ani, venind după un 2020 oarecum ciudat, în timp ce rezultatul anului trecut este comparabil cu anii buni din perioada pre-pandemie. Mai mult, când ne raportăm la toată activitatea şi numărul de ante-contracte semnate, 2022 este la nivelul lui 2021, chiar dacă nu s-au finalizat la fel de multe tranzacţii, în principal din cauza blocajelor din zona urbanistică”, explică Sînziana Oprea, Director Land Agency, Colliers România.

La scăderea volumului tranzacţionat a contribuit şi reducerea interesului din partea dezvoltatorilor începând cu lunile de toamnă. Mai exact, investitorii au început să-şi pună întrebări mai serioase cu privire la strategia lor imediată, în contextul unor discuţii tot mai dese despre o recesiune globală şi creşterea costului de risc odată cu majorarea randamentelor titlurilor de stat. În acelaşi timp, dezvoltatorii de proiecte rezidenţiale au observat o temperare a activităţii, pe măsură ce dobânda mai mare, inflaţia şi incertitudinile au început să reducă din interesul cumpărătorilor pentru apartamente noi.

„Cele mai active zone din Bucureşti în 2022 au fost cele de nord, adică zonele cu pieţe cunoscute de investitori şi care au adus rezultate bune până în prezent, cum sunt Băneasa, Străuleşti, Siseşti, Poligrafiei, Pipera, dar şi zona de centru-vest a Capitalei. Totodată, a apărut un concurent tot mai vizibil în sectorul rezidenţial, despre care am mai vorbit în trecut, şi anume cumpărătorul de terenuri pentru proiecte logistice de tip last-mile/in-city logistics, generând spre 10% din volumul total al activităţii din Bucureşti”, completează Sînziana Oprea.

Restul tranzacţiilor din Bucureşti au fost reprezentate în proporţii relativ egale de sectoarele de retail şi de birouri.

În ţară, însă, situaţia este complet diferită: ponderea covârşitoare a activităţii a venit din partea sectorului de retail. Cei mai activi au fost operatorii din zona FMCG (inclusiv discounterii), precum şi cei de bricolaj şi mobilă. Au fost vizate atât oraşe mari, cât şi medii şi mici, cele din urmă mai ales de dezvoltatorii de galerii comerciale/retail park-uri.

O tendinţă este aceea că piaţa devine mai activă în afara Bucureştiului decât în Capitală în ceea ce priveşte demararea de tranzacţii noi. Această evoluţie are de-a face cu faptul că investitorii sunt mai reticenţi să se angajeze la pre-contracte în Bucureşti, unde există o mare incertitudine în privinţa obţinerii documentaţiilor urbanistice.

Preţurile au rămas relativ stabile, mai ales în condiţiile în care, în prima parte a anului, investitorii au fost mai temători în contextul războiului, iar ulterior nu prea a existat un context favorabil în general, având în vedere că incertitudinile au persistat, iar dobânzile mai mari au început să se facă simţite.

„Ne aşteptăm la o perioadă mai complicată pentru economia României în general şi, probabil, şi pentru piaţa de terenuri. În contextul costurilor de construcţie mari, nu prea se mai pornesc proiecte noi, ceea ce va avea un impact asupra cererii de terenuri. Astfel, mulţi dezvoltatori urmăresc acum strict posibile oportunităţi sau achiziţii strategice. În aceste circumstanţe, probabil că va fi nevoie ca unii vânzători să-şi ajusteze aşteptările de preţ dacă vor dori să închidă o tranzacţie în perioada următoare”, conchide Sînziana Oprea.