ANALIZĂ: 2014 pentru dezvoltatori - Au investit cel mai mult în birouri şi mai puţin în retail şi logistică

"În 2014, segmentul de birouri a înregistrat livrări însumând circa 165.000 metri pătraţi, în creştere cu 40% faţă de anul precedent. Clădirile noi livrate în Bucureşti se ridică la un număr de 14, din care 4 reprezintă reconversii ale altor proiecte", a declarat pentru MEDIAFAX Horaţiu Florescu, preşedinte & director executiv al The Advisers/Knight Frank.

Din acestea, nivelul livrărilor de noi spaţii de birouri în 2014 în Bucureşti a fost de aproximativ 120.000 metri pătraţi închiriabili, asemănător cu cel înregistrat în 2013.

"Majoritatea proiectelor noi din Bucureşti au fost construite în deja tradiţionalele zone din nordul capitalei - culoarul Floreasca - Barbu Văcărescu şi Dimitrie Pompeiu dar şi în Centru Vest", a declarat pentru MEDIAFAX Andrei Drosu, research consultant JLL România.

În acelaşi timp, pe segmentul de retail, finalizarea Vulcan Value Center, Auchan Ghencea şi Shopping City Târgu Jiu au adus pe piaţă 70.000 de metri pătraţi de centre comerciale, cel mai scăzut nivel din 2006. Stocul curent de spaţii comerciale se ridică la 922.000 metri pătraţi pentru Bucureşti, în timp ce la nivel naţional însumează 1,97 milioane de metri pătraţi.

"Segmentul de birouri a fost în mod cert cel care a atras cele mai multe investiţii sub forma de dezvoltări noi în acest an. Aceasta evoluţie este generată de combinaţia dintre nivelul cererii, condiţiile financiare pe care chiriaşii sunt dispuşi să le accepte şi gradul de neocupare din fiecare segment al pieţei", a adăugat Drosu.

Mai mult, niciun proiect logistic major nu a fost livrat în Bucureşti în acest an. De altfel, cu un stoc relativ constant, de circa 1 milion de metri pătraţi în Bucureşti şi 1,8 milioane de metri pătraţi la nivel naţional, segmentul de industrial şi logistică nu a înregistrat dezvoltări notabile în ultimii ani. Potrivit datelor The Advisers/Knight Frank, în 2014 au crescut livrările, dar în proiecte de mici dimensiuni, înregistrându-se circa 99.000 metri pătraţi faţă de 33.000 metri pătraţi în 2013. Majoritatea acestor proiecte sunt ocupate de proprietar, dar proiectele dezvoltate speculativ s-au închiriat într-o perioadă foarte scurtă.

"Credem că sectorul de birouri rămane favorit pentru dezvoltatori, urmat de retail şi de rezidenţial. Totodată, o activitate intensă în sectorul de terenuri este un bun indicator şi probează interesul dezvoltatorilor pentru proiecte de clădiri de birouri, centre comerciale sau dezvoltari rezidenţiale. În ultimii 2 ani piaţa de terenuri a înregistrat câteva tranzacţii majore, precum vânzarea de către Aversa a unui teren de circa 10 hectare către Benevo Capital Corporation, ce prefigurează dezvoltarea unui centru comercial, dar şi recenta achiziţie a Portland Trust a terenului de circa 4 hectare în Centru-Nord, având ca destinaţie de dezvoltare un nou proiect de birouri", a apreciat Florescu.

Reprezentanţii CBRE explică preferinţa dezvoltatorilor pentru clădirile de clasa A prin perspectiva unui potenţial mai ridicat a acestui tip de imobil de a deveni un produs investiţional, adică de a fi vândut la un moment dat.

Pentru anul 2015, consultanţii se aşteaptă la o inversare a trendurilor pe piaţa imobiliară, respectiv un nivel mai crescut al de livrări pe segmentele de retail şi industrial şi o menţinerea a suprafeţei de birouri finalizată la nivelurile din 2013 şi 2014.

Astfel, pe piaţa de retail urmează să fie finalizate centrele comerciale Mega Mall din Bucureşti, dezvoltator fondul sud-african de investiţii NEPI - 70.000 metru pătraţi, Coresi Shopping Resort Braşov faza I, dezvoltator compania franceză Immochan - 48.000 metri pătraţi şi Shopping City Timişoara faza I, dezvoltator NEPI- 50.000 metri pătraţi. Acestea cumulează 168.000 de metri pătraţi, de aproape 2,5 ori mai mulţi decât cele finalizate în 2014.

Deschiderea Mega Mall este estimată pentru trimestrul I din 2015, alături de prima fază a Coresi Shopping Resort. La Timişoara NEPI va dezvolta un centru comercial pe un singur nivel, care va fi inaugurat până la sfârşitul lui 2015.

Pe segmentul de birouri, compania Globalworth, controlată de omul de afaceri Ioannis Papalekas, vrea să finalizeze clădirea Bucharest One, de lângă staţia de metrou Aurel Vlaicu, totalizând 48.000 metri pătraţi, iar AFI Europe are programată livrarea a 30.000 metri pătraţi în clădirile AFI Business Park IV&V.

Din punct de vedere al dezvoltării de noi proiecte industriale, Cristina Pop, şeful departamentului industrial JLL, apreciază activităţile de producţie vor continua trendul ascendent, pe de o parte ca urmare a unor firme noi care aleg România în detrimentul Poloniei sau Cehiei datorită costurilor reduse cu forţă de muncă, dar şi a companiilor existente care doresc să se extindă şi să îşi consolideze poziţia în România.

"Pe partea de logistică sunt diverse proiecte anunţate, Log Center Bucureşti - Immofinanz, extinderea VGP în Timişoara, dar toate sunt influenţate de creşterea consumului. În ultima perioadă e-commerce-ul a fost unul din factorii care influenţează, la nivel global cererea de spaţii logistice, estimările fiind ca până în 2020 retailul online care în momentul de faţă reprezintă doar 10% din vânzările la nivel global, să se dubleze. Astfel, acest lucru va schimba cu siguranţă şi complexitatea spaţiilor logistice", a arătat Pop.