Analiză: Zonele din apropierea marilor oraşe, tot mai tentante pentru cumpărători

Imobiliare.ro a analizat cererea pe segmentul de case în cazul localităţilor poziţionate în imediata apropiere a oraşelor Bucureşti, Cluj-Napoca, Timişoara şi Braşov, alături de evoluţia ofertei şi de tendinţele înregistrate în materie de preţuri în prima parte a anului 2024.

„Oferta rezidenţială din periurban s-a dezvoltat treptat ca alternativă de locuire, iniţial la numărul limitat de case din interiorul oraşului, pentru a atinge punctul culminant în pandemie când a început să rivalizeze cu apartamentele pe segmentul familiilor cu copii. De atunci, aceasta s-a diversificat, incluzând astăzi case individuale, duplexuri, triplexuri sau case înşiruite. Dacă avantajul iniţial al ofertei în periurban a fost spaţiul, astăzi vorbim tot mai mult de preţuri comparabile cu cele ale apartamentelor noi cu 3 şi 4 camere situate în oraş. De remarcat este, totodată, faptul că noile aglomeraţii periurbane atrag după sine o serie de investiţii precum şcoli private şi grădiniţe, centre comerciale sau mari retaileri, iar în anumite cazuri autorităţile contribuie la dezvoltarea infrastructurii de transport în comun sau la amenajarea pistelor pentru biciclete. Avem astăzi în periurban comune cu zeci de mii de locuitori, celebre fiind Floreşti lângă Cluj, Giroc şi Dumbrăviţa lângă Timişoara, ecosisteme întregi care tind să devină o alternativă viabilă pentru oraşul de 15 minute”, a declarat Daniel Crainic, director de marketing Imobiliare.ro.

Zonele de la marginea marilor oraşe, atractive

Potrivit analizei, cumpărătorii găsesc cele mai scumpe case de vânzare la marginea oraşului Cluj-Napoca şi în imediata apropiere a Bucureştiului. Singurele două localităţi unde metrul pătrat se vinde cu preţuri ce depăşesc pragul de 2.000 de euro sunt Feleacu şi Sălicea, ambele din judeţul Cluj. Acestea dominau topul naţional şi anul trecut, dar pe atunci preţurile abia depăşeau 1.900 euro/mp.

Cei care vor să se mute la marginea Capitalei plătesc cel mai mult pentru proprietăţile situate în nordul oraşului, în Voluntari. Similar, casele cele mai scumpe pot fi găsite în nordul Timişoarei, în Dumbrăviţa, în timp ce în cazul Braşovului găsim locuinţe la cele mai mari preţuri în Cristian.

Oferta extrem de variată din zona Bucureşti-Ilfov face ca şi unele dintre cele mai ieftine proprietăţi din zonele periurbane ale marilor oraşe să poată fi găsite tot în apropierea Capitalei, în zona de sud, cu doar câteva excepţii.

Plătesc cel mai puţin cumpărătorii care aleg o casă în apropierea Braşovului, dacă se orientează spre locuinţele din Codlea. În acest caz, metrul pătrat se vinde cu un preţ mai mic de 1.000 de euro. O alternativă pentru cei cu bugete reduse poate fi şi Tărlungeni.

Cumpărătorii care vor să se mute la casă lângă Timişoara, dar nu vor să plătească mult pentru a-şi schimba domiciliul ar trebui să-şi orienteze căutările spre Sânmihaiu Român sau Remetea Mare. Anul trecut, existau mai multe variante ieftine pentru cei care îţi doreau o proprietate la marginea oraşului de pe Bega.

Cele mai scumpe case vechi, deci construite înainte de 2020, pot fi găsite în Feleacu (Cluj). Preţul mediu solicitat pentru aceste proprietăţi ajunge la 2.457 euro/mp.

Cele mai scumpe case noi, finalizate începând cu 2020, pot fi găsite în Sălicea (Cluj). Proprietarii le scot la vânzare cu un preţ mediu de 1.955 euro/mp.

Potrivit analizei, localitatea Berceni este campioană în ultimii ani în materie de ofertă, iar numărul proprietăţilor disponibile pentru cumpărători creşte de la an la an. În primul trimestru din 2024, cei interesaţi să se mute la marginea Bucureştiului puteau alege din mai bine de 1.000 de case şi vile aflate în Berceni.

Extinderea Magistralei de metrou M2 Pipera-Berceni cu încă o staţie, Tudor Arghezi, şi planurile de prelungire a acesteia cu încă trei staţii în comuna Berceni fac din această zonă una atractivă în ochii potenţialilor cumpărători. Numărul celor care s-au mutat deja în Berceni a crescut, de asemenea, constant în ultimii ani, cel mai nou recensământ indicând aproape 14.000 de locuitori.

Pasajul peste Centura Bucureştiului şi cel peste Autostrada A0 sunt două proiecte majore de infrastructură din zonă gândite pentru a fluidiza circulaţia, dar probleme rămân în continuare pentru actualii locuitori şi pentru cei care vin din alte zone aflate în apropiere şi folosesc acelaşi traseu pentru a intra în oraş.

Zonele periurbane din jurul Capitalei, în top

Topul naţional în materie de ofertă de case şi vile localizate în zonele periurbane ale marilor oraşe este dominat de localităţile din jurul Bucureştiului. Şapte din primele 10 poziţii sunt ocupate de acestea. Potrivit datelor Imobiliare.ro, circa 3.000 de proprietăţi concentrate în sudul, vestul şi nordul oraşului au fost disponibile în piaţă în primul trimestru.

Există doar trei excepţii - două localităţi de pe raza judeţului Timiş şi una din judeţul Cluj. Judeţul Timiş este reprezentat de Moşniţa Nouă - care ocupă chiar poziţia secundă în clasament cu aproape 770 de proprietăţi, şi Dumbrăviţa - care se clasează pe locul al patrulea cu circa 630 de proprietăţi. Aceleaşi localităţi se găseau în top 10 şi anul trecut, poziţiile lor erau însă inversate.

Judeţul Cluj este reprezentat, de pe locul 8, de Floreşti care de-a lungul ultimilor ani a dat dovadă de o dezvoltare accelerată pe segmentul rezidenţial nou. Şi cei care optează să se mute aici ar putea, în viitor, să aibă parte de conexiuni mai rapide cu punctele de interes din oraş prin magistrala de metrou la care ar urma să aibă acces conform planurilor autorităţilor locale.

Aproximativ 8.200 de potenţiali cumpărători şi-au arătat interesul pentru proprietăţile listate la vânzare în localităţile care au atras cel mai mare volum de căutări în primele trei luni ale anului în curs. Se poate observa însă o uşoară scădere a cererii comparativ cu perioada similară din 2023, când în mare parte spre aceleaşi zone se îndreptau aproape 8.500 de potenţiali cumpărători.

Interesul în creştere venit din partea cumpărătorilor, alături de oferta extrem de variată de proprietăţi noi disponibile local şi de preţurile accesibile au propulsat Berceni de pe poziţia a patra în clasamentul celor mai dorite localităţi din zonele periurbane ale marilor oraşe pe primul loc pe ţară.

Popeşti-Leordeni reuşeşte, totodată, să capteze mai mult atenţia potenţialilor cumpărători la începutul acestui an faţă de anul trecut şi urcă de pe locul 11 pe 7 în topul naţional.

Distribuţia cererii ne poate oferi, totodată, câteva informaţii despre profilul cumpărătorului interesat să părăsească Bucureştiul şi să se mute la casă la marginea oraşului. La începutul lui 2023 când situaţia pe piaţa de creditare era una destul de tulbure, iar inflaţia se menţinea la un nivel înalt, cei mai mulţi potenţiali cumpărători căutau o proprietate în Corbeanca sau în Otopeni. O achiziţie făcută aici promite de multe ori un stil de viaţă mai bun, la standarde mai ridicate, dar şi cu costuri mai mari. Majoritatea celor care îşi orientau căutările aici era formată, astfel, cel mai probabil, din persoane cu venituri peste medie, care nu îşi bazau achiziţia pe finanţarea pe care ar fi putut să o obţină din partea unei bănci sau care nu ar fi întâmpinat dificultăţi în obţinerea finanţării.

Avansul semnificativ apărut la nivelul cererii pentru proprietăţile din Berceni sau Popeşti-Leordeni, pe care le găsim în piaţă la preţuri mai accesibile faţă de cele aflate în alte zone de la marginea Bucureştiului, poate fi văzut ca încă un semnal de revenire a entuziasmului în rândul cumpărătorilor care anul trecut poate au avut dificultăţi în accesarea creditelor sau au aşteptat oferte mai bune din partea băncilor.

Uşoara scădere apărută la nivelul cererii totale nu trebuie văzută neapărat ca fiind un lucru negativ, susţin reprezentanţii platformei. Chiar dacă atunci existau mai mulţi potenţiali cumpărători în piaţă, cererea lor era mai degrabă una pasivă. În prezent, vedem o creştere a tranzacţiilor la nivel naţional, dar şi un volum tot mai mare de credite acordate pentru locuinţe, ceea ce se poate traduce în cumpărători mai hotărâţi, ce dispun de condiţii favorabile la nivelul pieţei şi finalizează procesul de achiziţie.

Singurul alt judeţ reprezentant în primele 10 poziţii din clasamentul naţional al localităţilor din periurban spre care se îndreaptă cel mai mare număr de potenţiali cumpărători este Timiş. Dumbrăviţa şi Moşniţa Nouă ocupă locul cinci, respectiv locul opt în top.

Cererea a crescut în Dumbrăviţa comparativ cu anul trecut, în timp ce interesul pentru casele scoase la vânzare în Moşniţa Nouă a scăzut uşor la începutul lui 2024.

Cele mai scumpe locuinţe de la marginea oraşului Braşov pot fi găsite în Cristian, unde proprietarii solicită un preţ mediu de 1.611 euro/mp. Preţurile mari nu îi descurajează pe cumpărători, nivelul atins de cerere pe plan local fiind unul dintre cele mai ridicate din zona periurbană a Braşovului.

O altă localitate-magnet anul acesta este Sânpetru. Interesul potenţialilor cumpărători pentru proprietăţile aflate aici a fost puternic şi în 2023. Numărul de case şi vile listate la vânzare a crescut faţă de anul trecut, oferta fiind cea mai variată la care au acces persoanele interesate de o achiziţie în imediata vecinătate a oraşului de la poalele Tâmpei. Preţul mediu solicitat pentru proprietăţile scoase la vânzare în Sânpetru a crescut de la 1.332 euro/mp în primul trimestru din 2023 la 1.355 euro/mp în perioada similară a anului în curs.

Unde s-a înregistrat cea mai mare cerere 

Cea mai mare cerere a fost înregistrată, însă, la începutul lui 2024 în Săcele, oraş care ocupă locul al patrulea în materie de preţuri, cu o medie ce se situează în jurul valorii de 1.238 euro/mp. Tot în Săcele întâlnim a treia cea mai variată ofertă, numărul caselor disponibile pe piaţă fiind însă mai mic decât în 2023.

Trebuie să menţionăm, totodată, Poiana Braşov - una dintre cele mai populare destinaţii turistice din zona montană. În cazul său, discutăm în mare parte despre proprietăţi care au rolul de casă de vacanţă sau pot funcţiona ca unităţi de cazare pentru turişti. Acestea pot fi cumpărate, în medie, cu 2.400 euro/mp. Oferta este însă limitată, la fel şi cererea.

La polul opus se află Codlea, unde proprietarii solicită un preţ mediu de 992 euro/mp util. Codlea ocupă, de asemenea, primul loc în topul naţional al localităţilor din apropierea marilor oraşe unde cumpărătorii pot găsi case ieftine.

Dacă analizăm strict segmentul nou, deci locuinţele finalizate începând cu 2020, putem spune că cele mai ieftine case pot fi găsite în Tărlungeni, preţul mediu solicitat fiind de 1.246 euro/mp.

Dumbrăviţa este vedeta zonei periurbane a Timişoarei, dar şi una dintre cele mai interesante localităţi la nivel naţional pe segmentul rezidenţial. În privinţa preţurilor se poziţionează pe locul al cincilea pe ţară, fiind depăşită doar de trei localităţi clujene - Feleacu, Salicea şi Baciu - şi de destinaţia luxului imobiliar din nordul Capitalei - Voluntari.

Cererea se menţine la un nivel ridicat, iar cei interesaţi să se mute în această localitate cu o poziţionare privilegiată, în interiorul inelului centurii Timişoarei, au la dispoziţie una dintre cele mai variate oferte din ţară, Dumbrăviţa ocupând poziţia a patra la acest capitol. Peste 600 de case au fost listate la vânzare aici în prima parte a lui 2024.

Cele mai multe proprietăţi din care pot alege cumpărătorii care vor să-şi dea locuinţele din oraş pentru o casă la marginea Timişoarei pot fi găsite, însă, în Moşniţa Nouă, un pol puternic de dezvoltare rezidenţială în ultimii ani. De altfel, localitatea se poziţionează pe locul al doilea în topul naţional, cu aproape 770 de case de vânzare. Autorităţile lucrează, totodată, la îmbunătăţirea nivelului de trai pe plan local şi anunţau la începutul acestui an proiecte în valoare de 20 de milioane de lei care vizau, printre altele, construirea unei baze sportive, a unei creşe şi dezvoltarea infrastructurii de transport verde.

Moşniţa Nouă se află pe locul 8 la nivel naţional în această privinţă, iar preţul mediu pe care îl găsesc aici cei care îşi caută o casă ajunge la 1.411 euro/mp, în creştere faţă de anul trecut când proprietarii solicitau suma de 1.358 euro/mp pentru locuinţele scoase la vânzare.

În topul celor mai scumpe destinaţii pentru timişorenii care vor să locuiască la casă întâlnim şi Giroc şi Ghiroda, unele dintre cele mai bogate comune din România. Preţul mediu ajunge în cazul acestora la 1.551 euro/mp, respectiv la 1.441 euro/mp.

Un alt pol de dezvoltare care merită menţionat este Şag. Aici potenţialii cumpărători pot găsi alternative mai accesibile, preţurile menţinându-se la acelaşi nivel ca în 2023. Metrul pătrat se vinde, în medie, cu 1.250 euro.

Cele mai ieftine case de vânzare în apropierea Timişoarei pot fi găsite în Sânmihaiu Român, preţul mediu solicitat de proprietari în cazul lor fiind de 1.050 euro/mp. O altă variantă pentru cei care vor să plătească mai puţin de 1.100 euro/mp este Remetea Mare.

Cluj-Napoca, cel mai scump oraş din ţară pentru cumpărători

Cluj-Napoca este cel mai scump oraş din ţară pentru cumpărători, dar nici în localităţile din jurul său nu este neapărat foarte ieftin să te muţi. Dacă preţul mediu solicitat pentru locuinţele din Cluj-Napoca a depăşit pragul de 2.600 euro/mp în primul trimestru al acestui an, în Feleacu şi Sălicea casele au fost scoase la vânzare în acelaşi interval cu 2.027 euro/mp, respectiv cu 2.009 euro/mp. Acestea au fost, astfel, cele mai scumpe localităţi din periurban şi singurele din ţară unde metrul pătrat s-a vândut cu peste 2.000 euro.

Când vorbim despre dezvoltarea rezidenţială nouă în zona metropolitană a oraşului nu putem să trecem cu vederea Floreşti, cea mai mare comună din România, care va beneficia în viitor şi de acces la metroul care va traversa Cluj-Napoca, un proiect despre care se vorbeşte de ani de zile, dar este acum mai aproape de a deveni o realitate.

Floreşti este un pol al superlativelor de pe harta Clujului, cei peste 38.000 de locuitori reprezentând cea mai tânără şi mai educată populaţie din ţară. Aceasta este, totodată, una dintre cele mai bogate localităţi din România, iar recent aici a fost inaugurată cea mai modernă grădiniţă din judeţ. Tot în Floreşti întâlnim a opta cea mai variată ofertă de case din periurbanul marilor oraşe şi al nouălea cel mai mare preţ - 1.588 euro/mp.

Dacă discutăm strict despre proprietăţile noi, finalizate începând cu 2020, putem spune că cea mai mare ofertă se află tot în Floreşti. Un număr semnificativ de case noi disponibile potenţialilor cumpărători întâlnim şi în Chinteni şi în Dezmir, la preţuri de 1.458 euro/mp, respectiv 1.467 euro/mp.

Floreşti atrage şi cel mai mare volum de căutări pentru casele situate în imediata apropiere a oraşului Cluj-Napoca, fiind urmat în clasament de Dezmir, Chinteni şi Feleacu.

Găseşti cele mai ieftine proprietăţi cu terenuri mari, de cel puţin 500 mp, în Gilău şi cele mai ieftine case, indiferent de vechimea proprietăţilor şi de suprafeţele terenurilor aferente acestora, în Suceagu. Metrul pătrat se vinde cu mai puţin de 1.300 euro.

În nordul Capitalei găsim unele dintre cele mai scumpe proprietăţi din periurbanul marilor oraşe, lucru care nu este surprinzător având în vedere că cele mai multe dezvoltări din această zonă poartă marca luxului. Fruntaş este Voluntari, cel mai mare centru urban din Ilfov, unde preţul mediu solicitat pentru case ajunge la 1.875 euro/mp şi este al treilea cel mai ridicat din ţară.

Corbeanca se poziţionează, la fel ca la începutul lui 2023, pe locul al doilea în zona periurbană a Bucureştiului când vorbim despre preţuri şi pe locul al şaselea la nivel naţional. Proprietarii şi dezvoltatorii solicită, în medie, 1.638 euro/mp.

Locul al treilea în clasament este ocupat Ştefăneştii de Jos, localitate pe raza căreia găsim unul dintre cele mai ample proiecte din România cu mai bine de 15.000 de rezidenţi şi peste 6.000 de locuinţe finalizate şi vândute până la sfârşitul lui 2024. Dezvoltatorul îşi propune ca, în viitorul nu foarte depărtat, comunitatea să includă mai bine de 30.000 de persoane ajungând să fie astfel comparabilă cu cea din oraşe precum Câmpina sau Sighişoara.

La polul opus se află sudul oraşului. Vedem, astfel, o prelungire a situaţiei înregistrate la nivelul Bucureştiului unde nordul şi sudul marchează extremele pieţei în materie de preţuri. Cumpărătorii găsesc, totodată, unele dintre cele mai accesibile preţuri din periurban la nivel naţional în localităţile situate la sud de Capitală, arată datele Imobiliare.ro.

În Vidra, de exemplu, găseşti case la un preţ mediu de 1.040 euro/mp, iar în Berceni, localitatea vecină care este campioană la cerere, dar şi în privinţa ofertei în topul naţional, preţul mediu ajunge la 1.092 euro/mp.

Atenţia potenţialilor cumpărători a mai fost fixată în primul trimestru din 2024, pe lângă Berceni, şi pe proprietăţile din Corbeanca, Otopeni, Bragadiru, Tunari şi Popeşti-Leordeni. Putem spune, totodată, că Popeşti-Leordeni este una dintre cele mai atractive variante pe care le au cei care vor să se mute la casă lângă Bucureşti preţul mediu în zonă fiind de 1.220 euro/mp.Trecerea din Popeşti-Leordeni în Bucureşti se face imediat, iar cei care locuiesc aici au inclusiv acces la aşa-zisa magistrală de metrou a corporatiştilor Berceni-Pipera. Un dezavantaj îl reprezintă, însă, faptul că într-unele dintre zonele sale locuitorii raportează uneori apariţia mirosurilor neplăcute. Trebuie menţionat, de asemenea, că în Popeşti-Leordeni întâlnim a patra cea mai variată ofertă de case disponibile cumpărătorilor în zona periurbană a Capitalei.

Cei care se mulţumesc să iasă din Bucureşti şi vor să stea la casă, fiind mai puţin interesaţi de vechimea locuinţei, pot găsi încă în Domneşti şi în 1 Decembrie proprietăţi construite înainte de 2020 care se vând sub 1.000 euro/mp. Cumpărătorii interesaţi de o proprietate nouă cu teren mic, sub 250 de mp, la un preţ cât mai bun ar trebui să-şi îndrepte căutările spre Bragadiru sau Berceni.