Avertismentul Băncii Centrale Europene: urmează o corecţie în piaţa imobiliară

O inversare a evoluţiei pieţelor imobiliare din regiune a fost unul dintre principalele riscuri identificate de analiza semestrială a stabilităţii financiare a BCE, care a avertizat, de asemenea, că invazia Rusiei în Ucraina înseamnă că mai multe companii ar putea intra în incapacitate de plată din cauza creşterii mai scăzute, a inflaţiei mai mari şi a creşterii costurilor de împrumut.

Prevăzând că preţurile activelor ar putea scădea şi mai mult dacă creşterea economică continuă să slăbească sau dacă inflaţia creşte mai repede decât se aşteaptă, BCE a declarat că o creştere bruscă a ratelor ar putea provoca o "inversare" a preţurilor locuinţelor din zona euro, despre care a estimat că sunt deja supraevaluate cu aproximativ 15%, în comparaţie cu producţia economică globală şi cu chiriile.

Banca centrală se pregăteşte să majoreze rata dobânzii la depozite în luna iulie pentru prima dată în ultimul deceniu, iar pieţele se aşteaptă la patru creşteri de un sfert de punct în acest an, ceea ce, potrivit BCE, "ar putea pune în discuţie evaluările activelor mai riscante, cum ar fi acţiunile".

Ratele la creditele ipotecare din zona euro au crescut deja de la începutul anului. Indicatorul compozit al BCE privind costul împrumuturilor pentru achiziţionarea de locuinţe a crescut de la un minim de 1,3% în septembrie anul trecut la 1,47% în martie.

Ce urmează

"O creştere bruscă a ratelor reale ale dobânzilor ar putea induce corecţii ale preţurilor locuinţelor pe termen scurt, nivelul actual scăzut al ratelor dobânzilor făcând mai probabile inversări substanţiale ale preţurilor locuinţelor", a declarat BCE.

Preţurile locuinţelor au crescut anul trecut cu aproape 10% în zona euro, cel mai rapid ritm din ultimele două decenii, potrivit datelor Eurostat, biroul de statistică al Comisiei Europene. Acestea ar putea scădea între 0,83 şi 1,17% pentru fiecare creştere de 0,1 puncte procentuale a ratelor la creditele ipotecare, după ajustarea pentru inflaţie, a calculat BCE.

Bundesbank a avertizat recent că băncile germane au devenit prea mulţumite de riscul de neplată a debitorilor şi de potenţialul de creştere a ratelor dobânzilor, ceea ce a dus la creşterea valorii capitalului pe care creditorii trebuie să îl pună în contul creditelor ipotecare.

"Credem că piaţa imobiliară germană va atinge probabil un vârf în următorii doi ani, probabil în jurul anului 2024, deşi ar putea fi mult mai devreme dacă vom avea un şoc al ratei dobânzii", a declarat Jochen Möbert, analist la Deutsche Bank Research.

Creşterea ratelor dobânzilor va determina probabil investitorii instituţionali să transfere banii pe care i-au investit în proprietăţi înapoi pe piaţa germană a obligaţiunilor, a spus Möbert, prezicând că acest lucru se va întâmpla probabil atunci când randamentele Bund vor creşte de la 1% în prezent la 2 - 4%.

"Randamentele chiriilor sunt în medie sub 4% în oraşele germane, iar în metropole sunt mai mici, în unele cazuri sunt chiar la 2,5%, astfel că, odată ce ratele fără risc vor ajunge la acest nivel, ar avea sens să ne întoarcem la Bund", a adăugat el.

Banca centrală a precizat că o trecere la creditele ipotecare cu rată fixă ar proteja multe gospodării de impactul imediat al creşterii costurilor de împrumut.

Gospodăriile mai bogate ar putea, de asemenea, să amortizeze lovitura economisind mai puţin sau apelând la economiile suplimentare acumulate în timpul pandemiei de coronavirus, a precizat banca centrală. Cu toate acestea, a avertizat că acest lucru ar lăsa gospodăriile cu venituri mici "mai expuse la şocul inflaţiei".

BCE a precizat că recenta sa "analiză a vulnerabilităţii" sectorului bancar a arătat că acesta a fost "rezistent la ramificaţiile macroeconomice ale războiului din Ucraina".

Băncile care reprezintă mai mult de trei sferturi din activele din acest sector ar menţine o rată a capitalului de bază peste 9% în "scenariul său extrem de negativ", în care economia zonei euro s-ar contracta în următorii trei ani, a precizat banca centrală.

Este de aşteptat ca ratele mai mari ale dobânzilor să stimuleze marjele de creditare ale băncilor pe termen scurt. Însă Luis de Guindos, vicepreşedintele BCE, a avertizat că "pe termen mediu situaţia ar putea fi diferită".

De Guindos a declarat că marjele de profit ale băncilor ar putea fi erodate de un "decalaj de durată" între costurile de finanţare pe termen scurt în creştere pentru bănci şi împrumuturile pe termen lung, cum ar fi creditele ipotecare, care blochează dobânzile scăzute timp de mai mulţi ani.

El a recunoscut că BCE a fost "prea pesimistă" în avertismentul său din 2020 potrivit căruia consecinţele pandemiei ar putea provoca o creştere de 1,4 miliarde de euro a creditelor neperformante pentru bănci, care nu s-a materializat, deoarece falimentele au scăzut în schimb datorită sprijinului masiv din partea statului.