Avocat: În 11 ani de experienţă nu am văzut un teren fără probleme legale. Situaţia blochează piaţa

"În experienţa de 10-11 ani, nu am văzut un teren curat, fără probleme judiciare. Sunt probleme legate de titlurile de proprietate şi dacă acum 5 ani dezvoltatorii luau în calcul şi aceste aspecte, dar ţineau cont mai ales de beneficiile pe care le-ar fi avut dacă achiziţionau un teren chiar şi cu probleme, astăzi o parte din blocaj este determinat de riscurile legale ale terenurilor care cântăresc mai mult în luarea deciziei de investiţie. Dezvoltatorii sunt mai atenţi", a afirmat joi Albotă, la conferinţa "În real estate s-a oprit declinul. De unde poate reveni creşterea?" organizat de Ziarul Financiar.

Ea a menţionat că investigaţiile de due dilligence nu sunt garanţii că au fost identificate toate problemele unei proprietăţi, pentru că de cele mai multe ori nu sunt disponibile toate informaţiile legate de proprietate de la autorităţi.

Pe lângă incertitudinile legate de titlurile de proprietate ale terenurilor, în opinia reprezentantului casei de avocatură, dezvoltatorii imobiliari se confruntă cu dificultăţi legate de legislaţia de urbanism din cauză că este restrictivă şi neclară, de întârzierile autorităţilor în ceea ce priveşte autorizarea construcţiilor, de problemele la înregistrarea în cartea funciară, precum şi de supraevaluarea terenurilor din cauza problemelor legale pe care le au, dar şi de comportamentul băncilor care acordă credite în condiţii foarte stricte.

În ceea ce priveşte titlurile de proprietate ale terenurilor din Bucureşti, Albotă a precizat că fie există mai multe titluri emise pentru acelaşi teren, fie au fost emise titluri pentru persoane decedate. Pe de altă parte, apar probleme legate de procesul de restituire a terenurilor, în cazurile în care restituirea s-a făcut în compensare cu alte terenuri care nu erau disponibile.

Mai mult, nu există o dată limită pentru rezolvarea dosarelor de restituire, astfel că nimeni nu poate vinde un teren care face obiectul unei notificări nesoluţionate.

În ceea ce priveşte legislaţia din domeniul urbanismului, Albotă consideră că aceasta este neclară şi are nevoie de îmbunătăţiri şi limitează posibilitatea de a obţine PUZ-uri de către dezvoltatori.

"Din această cauză vedem dezvoltatori care se grăbesc să înceapă proiectele până le expiră PUZ-ul pentru că nu vor mai putea obţine altul şi tot felul de artificii, care nu sunt legale, cum ar fi amendarea PUZ-urilor cu un PUD", a explicat reprezentantul casei de avocatură.

Legat de înregistrarea drepturilor reale în Cartea Funciară, ea spune că funcţionarii de la Cadastru au dificultăţi în interpretarea şi aplicarea noului Cod Civil.

În plus, Albotă spune că nu există corelaţii între legi, sunt scăpări ale legii cadastrului, care blochează piaţa imobiliară, iar din cauza unor suprapuneri de prevederi nu se pot face întabulări ale unor proiecte.

"Preţul terenului rămâne o problemă pentru că vânzătorii nu cer preţul pieţei din cauza sarcinilor, existând ipoteci, sechestre ale Finanţelor pentru garantarea unor datorii foarte mari, dar şi ca urmare a psihologiei vânzătorilor, care nu pot să conceapă că trebuie să vândă terenurile la preţuri mai mici", a adăugat Albotă.

În final, avocatul apreciază că băncile au şi ele un rol foarte important în blocajul de pe piaţa imobiliară, pentru că acum vor un grad de preînchiriere a proiectelor de până la 75-80% faţă de 50% înainte de criză, cer capital propriu al dezvoltatorului de până la 75%, chiar dacă înainte acceptau 30%, precum şi o serie de garanţii.

Ca soluţii, Albotă solicită autorităţilor publice să pună capăt procesului de restituire a terenului şi implicarea activă a statulului în domeniul urbanismului, precum şi corelarea legilor care privesc construcţiile şi investiţiile imobiliare.

Pentru dezvoltatori, aceasta recomandă intrarea în parteneriate pentru a-şi limita riscurile şi alierea cu parteneri care au terenurile.

Albotă remarcă însă o îmbunătăţire a activităţii pe piaţa imobiliară, în condiţiile în care în 2011 au apărut cereri pentru servicii de due-dilligence.

"Avem dezvoltatori care ne-au cerut să facem due-dilligence. Faptul că după trei ani de renegocieri, amendări de contracte, de restructurări de business-uri, de insolvenţe avem solicitări de due-dilligence este un semn bun. Investitorii, dezvoltatorii sunt interesaţi de piaţă din nou", a mai spus Albotă.