INTERVIU  Carmen Ravon, Head of Retail Occupiers CEE, CBRE România: "Comerţul electronic are un rol foarte important în strategia de business a retailerilor în epoca digitală"

1. Ne puteţi povesti despre experienţa CBRE în domeniul de consultanţă de real estate în România?

CBRE este liderul în consultanţă imobiliară la nivel global dacă luăm în calcul cifra de afaceri din 2022, cu peste 115.000 de angajaţi, şi singura companie de profil reprezentată direct în toate ţările din regiunea CEE în care activează peste 3000 de experţi. Performanţele sale în România o plasează în aceeaşi poziţie de lider şi pe piaţa locală. Portofoliul acoperă integral gama de servicii de consultanţă şi soluţii imobiliare pe piaţa de proprietăţi comerciale, inclusiv tranzacţionarea proprietăţilor, managementul proprietăţilor, consultanţă în investiţii, dezvoltare imobiliară şi multe altele. CBRE are o echipă puternică de experţi imobiliari în România, care combină experienţa locală a unora dintre cei mai titraţi profesionişti cu know-how-ul şi resursele globale pentru a ajuta clienţii să ia decizii informate şi să îşi realizeze potenţialul maxim în acest segment.

De-a lungul anilor, CBRE a reuşit să încheie parteneriate de succes cu numeroase branduri locale şi internaţionale şi să asiste nume importante în procesul de intrare pe piaţa din România sau de extindere ori relocare, printre care Booking Holding, Primark, Ford, Playtika, Victoria’s Secret, Burger King, Popeye’s sau British Council.

2. Cum aţi descrie evoluţia potenţialul de business şi a contextul economic din România de la intrarea pe piaţa a CBRE şi până în prezent?

România este o piaţă dinamică şi foarte activă, iar de la intrarea CBRE pe piaţă şi până în prezent a fost una interesantă şi plină de oportunităţi. În cei peste 15 ani de activitate în România, CBRE a fost martor la schimbări semnificative în economia românească, dar şi un jucător care a influenţat evoluţia pieţei imobiliare locale.

România a înregistrat o creştere economică stabilă şi constantă, ceea ce s-a tradus în nevoi din cele mai diverse pe segmentul de proprietăţi comerciale, pe absolut toate segmentele de piaţă – birouri, industrial şi logistică, retail, investiţii imobiliare sau în terenuri, dezvoltări sau management de proprietăţi, evaluări etc. În toţi aceşti ani spre exemplu, echipa de research a CBRE a fundamentat mii de decizii fiind un punct de reper local al fiecărui proprietar sau dezvoltator important.

Chiar şi anii de criză au fost din punct de vedere al pieţei de imobiliare comerciale nişte ani în care lecţii au fost învăţate, creativitatea şi eficienţa au devenit normale, astfel că aceşti ultimi ani ne-au găsit incomparabil mai bine pregătiţi, lucru demonstrat chiar şi de rezultatele financiare – anul 2022 devenind cel mai bun an din perspectiva cifrei de afaceri pe care CBRE a înregistrat-o local. Dacă am cumula cifra de afaceri şi cu cea a diviziei de facility management, CBRE GWS, aşa cum mulţi dintre colegii competitori fac, am fi la cel puţin 40% peste orice jucător local.

3. Cum a evoluat piaţa de retail din România din 2020 până în 2022, în contextul pandemiei şi ce factori au influenţat această evoluţie?

Despre 2020 putem spune doar că piaţa de retail din România a avut probabil cel mai negru an din istorie, ţinând cont de restricţii şi bulgărele financiar care s-a rostogolit până la finalul anului. Soluţiile de supravieţuire găsite au influenţat însă piaţa de profil şi în perioada următoare, achiziţiile on-line devenind un instrument chiar şi în segmente în care încă nu au pătruns iar în multe cazuri s-au consolidat şi s-au menţinut drept canal relevant în mixul de vânzări.

Piaţa de retail a început să se redreseze şi să înregistreze creşteri ale vânzărilor începând cu jumătatea lui 2021  / primul trimestru al anului 2022, odată cu relaxarea măsurilor de restricţie şi creşterea graduală a încrederii consumatorilor, moment în care am asistat la ceea ce numim “revenge shopping” şi la o creştere spectaculoasă a traficului în centrele comerciale, semn că oamenii au simţit lipsa experienţei offline de cumpărături.

4. Ce provocări şi oportunităţi a adus 2022 atât în sectorul de retail, office, cât şi logistică şi investiţii, după declanşarea răzbiului din Ucraina?

Inevitabil, conflictul din Ucraina a influenţat major toate sectoarele de piaţă ale proprietăţilor comerciale, afectându-l şi pe cel al proprietăţilor rezidenţiale. În esenţă, a frânat planurile de investiţii ale companiilor şi a declanşat un moment de instabilitate, pe fondul lipsei de predictibilitate. Totuşi, prin reconfigurarea fluxurilor comerciale şi financiare globale din cauza pandemiei şi războiului din Ucraina, România a atras mai multe investiţii străine. De altfel, piaţa imobiliară a beneficiat şi de investiţii record în 2022, când a reuşit să depăşească un prag istoric ajungând la 1,25 miliarde de euro, fiind în creştere cu 36% faţă de volumul înregistrat în anul precedent.

Pe piaţa de spaţii de birouri, anul 2022 a reprezentat un an de reconfigurare şi adaptare, de analiză a diferitelor strategii de formate de lucru cu stabilizarea conceptului de lucru în format hibrid şi cu teme noi în special pentru echipele de workplace care au colaborat mai strâns ca oricând cu cele de resurse umane pentru a face acest demers bidirecţional – pregătirea spaţiilor pentru noua stare mentală a oamenilor, dar şi pregătirea oamenilor pentru noua stare flexibilă a birourilor în care lucrează.

În acelaşi timp, dacă ne referim la industria de retail, dezvoltarea amplă a spaţiilor comperciale, dar şi apetitul crescut al românilor pentru cumpărături au încurajat noi companii din diverse industrii să se extindă sau să intre pe piaţa locală ceea ce face ca România să se numere printre cele mai competitive ţări din Europa Centrală şi de Est.

Dacă observăm sectorul industrial, vedem că poziţia strategică a ţării noastre şi faptul că avem unele dintre cele mai competitive costuri ocupaţionale din întreaga UE au asigurat premisele necesare pentru continua dezvoltare a acestui segment de piaţă, astfel că la finalul anului 2022, stocul industrial al României înregistra 6,59 milioane mp de spaţii moderne, în condiţiile în care, pe parcursul anului, a fost livrată o suprafaţă totală record de 895.000 mp. De altfel, 41% din suprafaţa de terenuri tranzacţionate în 2022 au avut ca obiectiv dezvoltarea de spaţii industriale moderne.

5.Ce noi branduri au intrat sau intenţionează să intre pe piaţa de retail din România în 2023 şi ce criterii folosesc pentru a selecta ţara noastră?

Apetitul românilor pentru cumpărături rămâne la un nivel ridicat chiar şi în actualul context economic plin de incertitudini şi afectat de inflaţie şi scumpiri, fapt ce atrage interesul jucătorilor internaţionali de retail. În plus, România rămâne o piaţă în dezvoltare cu un potenţial mare pentru multe branuri, care au ajuns deja la maturitate pe pieţele din Vest. Totodată, există o cerere de anumite branduri dorite în ţară şi din partea consumatorilor români care au ajuns la un nivel ridicat de maturitate a experienţei de consum, fie din călătoriile în străinătate, fie din mediul online.

Primark, care a intrat în piaţă anul trecut a deschis deja un al doilea magazin după succesul celui de anul trecut şi se uită către posibile alte extinderi. Aşteptăm, de asemenea, noi nume pe zona de fashion şi sport.

Retailerii internaţionali sunt atraşi şi de faptul că în ţara noastră sunt mai multe oraşe în care există putere de cumpărare destul de ridicată. În plus, dacă vorbim de fashion, românilor le plac brandurile şi sunt interesaţi de tendineţele din modă, un lucru important pentru retaileri.

În acelaşi timp, companiile din sectorul de food apreciază faptul că românilor le place să mănânce în oraş şi văd că aceştia sunt deschişi să testeze tot ce este nou.

Se simte însă nevoia de dezvoltare a unor noi spaţii comerciale, ţinând cont că România este piaţa cu cea mai mică disponibilitate de spaţii vacante, de sub 2%. Iar potenţialul ridicat al acestei pieţe conduce la oportunităţi şi pentru dezvoltatorii din real estate. Formatul campion din punctul de vedere al dezvoltărilor de profil este parcul de retail care în acest moment reprezintă aproape 75% din pipeline-ul noilor dezvoltari.

6.Cum vedeţi impactul inflaţiei şi a puterii scăzute de cumpărare asupra comportamentului consumatorilor români şi asupra strategiei de business a companiilor?

Pe de o parte, inflaţia şi puterea de cumpărare scăzută pot determina consumatorii să fie mai atenţi la preţuri şi să caute reduceri, oferte speciale şi alte modalităţi de economisire. Acest lucru poate afecta strategiile de afaceri ale companiilor care trebuie să ofere produse şi servicii la preţuri competitive pentru a rămâne relevante pe piaţă. Este un moment propice pentru discounteri.

Pe de altă parte, există oportunităţi pentru companii să se concentreze pe inovaţie şi să ofere produse şi servicii de calitate superioară pentru a atrage consumatorii care sunt dispuşi să plătească un preţ mai mare.

Ceea ce este însă particular pieţei de retail din România este faptul că dacă ne uităm la volumele înregistrate în primele luni ale anului vedem că acestea sunt superioare nu celor înregistrate în anii prepandemici, ci anului 2019 care este considerat unul de referinţă în industrie.

7. Ce rol are comerţul electronic în strategia de business a retailerilor şi cum se adaptează acestea la schimbările domeniu?

Comerţul electronic are un rol foarte important în strategia de business a retailerilor în epoca digitală în care ne aflăm. Retailerii utilizează platforme online pentru a-şi promova produsele, a-şi îmbunătăţi vizibilitatea şi a-şi creşte numărul de clienţi.

În acelaşi timp, retailerii încearcă să se adapteze în permanenţă la schimbările din domeniu, pentru a fi mereu la curent cu tendinţele actuale şi pentru a putea să ofere cea mai bună experienţă de cumpărare a clienţilor lor. Pentru a face acest lucru, retailerii investesc în tehnologie şi dezvoltă soluţii inovatoare care să le permită să rămână competitivi şi să îşi crească afacerile.

De asemenea, aceştia lucrează la dezvoltarea unor strategii personalizate de marketing, care să ofere clienţilor o experienţă unică de cumpărare şi să îi fidelizeze.

Ce observăm însă este că apetitul românilor de a vizita magazinele fizice este în continuare solid, aceştia preferând să beneficieze de experienţa reală, offline de shopping din acest motiv comerţul electronic trebie privit ca un canal complementar de vânzare, întregind strategia omnichannel atât de necesară în aceste timpuri.

8. Ce rol are protejarea mediului în strategia de business a companiilor şi cum susţine CBRE companiile în îndeplinirea ESG?

Protejarea mediului este esenţială în strategia de business a companiilor, având un impact direct asupra comunităţiilor în care acestea îşi desfăşoară activitatea. De asemenea, gradul de conştientizare al consumatorilor referitor la problemele de mediu este din ce în ce mai crescut, iar dorinţa acestora de a-şi vedea brandurile preferate acţionând în concordanţă cu convingerile lor pun presiune pe modul în care retailerii se adaptează. Concepte de ethical consumerism şi “small & local versus big & global” influenţează decisive strategiile de business ale retailerilor.

CBRE are propriile ţinte de ESG asumate, îndeplinite chiar cu 10 ani mai devreme decât cele generale şi susţine companiile în îndeplinirea obiectivelor lor ESG (Environmental, Social and Governance) prin consultanţă şi servicii dedicate, indiferent de sectorul de proprietăţi comerciale.

Poate că cea mai vizibilă contribuţie în ceea ce priveşte protejarea mediului este cea furnizată de echipele de property management ale CBRE care optimizează consumul de energie şi resurse caută soluţii de a îmbunătăţii performanţa energetică a clădirilor, cât şi soluţii privind achiziţionarea de energie regenerabilă şi gestionarea deşeurilor în mod recurent şi proactiv pentru proprietarii clădirilor comerciale pe care le gestionează.

9. Cum ajută CBRE creşterea pieţei de retail din România şi care sunt perspectivele acesteia până în 2025?

Una dintre contribuţiile importante ale CBRE este permanenta atenţie îndreptată către retailerii internaţionali, cei care o dată intraţi în România îşi pun amprenta în mod decisiv asupra calităţii acestei pieţe. Relaţiile construite cu aceştia, gradul de calitate a informaţiilor pe care echipa de retail o pune la dispoziţie pentru ei, cunoaşterea în detaliu a ofertei locale din toate unghiurile – proprietari, dezvoltatori, investitori, retaileri – face ca interesul jucătorilor internaţionali să fie păstrat constant asupra României, iar acest lucru este capital pentru o piaţă în dezvoltare ca a noastră.

10. Care sunt aşteptările CBRE pe termen, lung până în anul 2030, pentru piaţa de retail, office şi logistică?

Anticipăm o piaţă imobiliară în care tehnologia şi inteligenţa artificială vor juca un rol vital. Sectorul birourilor se va confrunta cu o schimbare a dinamicii muncii, necesitând învăţare şi adaptabilitate continuă. Inteligenţa artificială (AI) şi maşinile inteligente vor prelua sarcinile de rutină, permiţând angajaţilor să se concentreze pe munca cu valoare mai mare. Proprietăţile industriale vor adopta digitalizarea pentru a optimiza operaţiunile şi a gestiona eficient costurile. Industriile de logistică, transport, construcţii, energie şi producţie vor beneficia de aplicaţiile AI, sporind productivitatea şi flexibilitatea.

Se preconizează că industria de retail va suferi transformări semnificative până în 2030. Experienţa clienţilor va fi caracterizată de interacţiuni fără fricţiune, determinate de oferte personalizate şi convenabile. Metodele avansate de plată vor domina peisajul comerţului cu amănuntul, simplificând tranzacţiile pentru consumatori. Automatizarea va juca un rol crucial, ajutând sau înlocuind lucrătorii în anumite sarcini. Alegerile legate de stilul de viaţă şi schimbarea preferinţelor consumatorilor vor remodela sectorul de retail, influenţând tipurile de proprietăţi şi experienţe care sunt solicitate. Toate aceste transformări vor modela modul în care sunt dezvoltate şi utilizate proprietăţile în următorii ani.

În aceeaşi perioadă de timp, aşteptările noastre sunt ca România să devină o piaţă şi mai importantă în Europa, punându-şi la punct infrastructura şi dispunând de oraşe cu peste 100.000 locuitori foarte puternice.