Chiar dacă sunt bani, piaţa imobiliară pare să fie blocată

Trimestrul I 2023 s-a încheiat, iar când vor veni datele agregate pe sistemul bancar vom vedea cât de mare este scăderea înregistrată de către bănci pe segmentul creditelor ipotecare/imobiliare.

Din cauza creşterii dobânzilor la lei, din cauza crizei/crizelor, din cauza inflaţiei, din cauza războiului şi a incertitudinilor care sunt prezente din ce în ce mai des în viaţa tuturor, clienţii/românii nu prea au mai avut curajul să ia credite ipotecare/imobiliare, deşi băncile nu au oprit creditarea pe acest segment ci dimpotrivă, încearcă să găsească soluţii, chiar individuale, pentru a da credite de acest tip în continuare, relatează ZF.

De la 1 aprilie a intrat în vigoare noul IRCC – dobânda de referinţă pentru creditele ipotecare şi de consum, care pentru trimestrul II va fi de 5,98%, la care se adaugă 2% marja băncii, rezultând în final, cu tot cu celelalte comisioane incluse, o dobândă efectivă de 8% şi chiar peste.

La această dobândă nu mulţi au curajul să se înhame la un credit ipotecar, mai ales că acest cuvânt, criză, este prezent peste tot.

În T1/2023 IRCC a fost de 5,71%, deci această creştere nu ar fi atât de mare ca precedentele.

În urmă cu doi ani IRCC era la 1,08%, ceea ce însemna că accesarea unui credit era destul de facilă românilor şi multă lume putea să se încadreze în scoringul băncilor. Plus că salariile creşteau.

Aşa se face că în 2021 şi 2022 băncile au dat credite ipotecare/imobiliare la un nivel record.

De la 1 iulie IRCC-ul se va schimba din nou, dar după cum arată datele, va rămâne sub 6%.

ROBOR la trei luni este cotat acum la 6,85% şi pare destul de stabil. Oricum, ROBOR-ul a scăzut de la 8,2% la 6,8% de la finalul anului trecut până acum.

Multă lume are încă această dilemă, care dobândă este mai mică, ROBOR sau IRCC, dar după cum arată lucrurile va fi destul de greu pentru ROBOR să scadă sub 6%, mai ales dacă presiunile asupra inflaţiei continuă iar BNR nu începe procesul de scădere a dobânzii de politică monetară.

Acest proces de scădere a dobânzilor nu va veni atât de repede, mai ales în condiţiile în care dobânzile cresc pe pieţele occidentale. Fed – banca centrală a SUA – a majorat dobânda la 5%, iar Banca Centrală Europeană a ridicat dobânda la 3% şi probabil ţinteşte o dobândă de 3,5%, dacă nu chiar de 4%, în încercarea de a “răcori” economia şi creşterile de preţuri, care continuă.

Pentru că BCE a majorat dobânda de referinţă la euro, şi EURIBOR a crescut acum la 3,038%, faţă de minus 0,57% acum un an.

Cei care au credite ipotecare/imobiliare legate la euro simt pe pielea lor această creştere.

Nimeni nu se aştepta ca dobânzile să crească atât de mult într-un termen atât de scurt peste tot în lume.

Procesul de scădere a dobânzilor va fi însă unul lent, aşa că cei care au de plătit rate lună de lună pentru creditele luate atunci când dobânzile erau mici nu trebuie să aibă mari aşteptări, mai ales la noi, când în piaţă este o aşteptare/speranţă că dobânzile vor scădea când criza va trece.

Inflaţia va fi destul de greu de scăzut, mai ales că acum urmează spirala de creştere a salariilor, care se vedea din nou în creşterea preţurilor.

Având în vedere contextul actual, piaţa imobiliară suferă şi pare să fie destul de blocată. Tranzacţiile de achiziţii care aveau în spate credite ipotecare/imobiliare au scăzut destul de mult, aşa că ceea ce se tranzacţionează acum are la bază mai mult cash, adică achiziţiile se fac din banii acumulaţi de clienţi.

Preţurile şi-au redus vizibil ritmul de creştere, dar nici nu scad, aşa cum speră multă lume.

Pentru că multe achiziţii au fost făcute în anii anteriori, când dobânzile la credite erau mici, iar între timp au crescut şi salariile, clienţii pot să facă faţă majorării ratelor de acum. Bineînţeles că nu toţi, dar marea majoritate stau încă în piaţă. Băncile nu au această problemă – că aceşti clienţi nu-şi plătesc ratele – deci nu trebuie să constituie provizioane din neplata ratelor şi nici din deprecierea valorii activelor imobiliare.

În criza de acum un deceniu, pentru cei care-şi amintesc, marea majoritate a împrumuturilor au fost în euro şi franci elveţieni, iar creşterea cursurilor valutare a acestor monede a aruncat în aer ratele. Dar mai mult decât atât, preţurile apartamentelor luate în perioada de boom economic 2005-2008 au scăzut la jumătate.

Acum nu mai este cazul. Aşa că există o anumită relaxare în piaţă şi nu există o presiune puternică care ar putea duce la scăderea preţurilor, ca acum un deceniu.

Între timp, în piaţă s-a acumulat cash, care se plimbă dintr-o parte în alta în căutarea unor oportunităţi de investiţii. Cei care au lichidităţi pot cumpăra mai multe apartamente, beneficiind de discounturi mai mari. Dar chiar şi aşa preţurile nu au scăzut semnificativ.

Având în vedere că vânzările de apartamente s-au redus semnificativ, dezvoltatorii au început să se reorienteze, cel puţin cei din Bucureşti, iar blocurile care sunt deja construite şi nu au cumpărători sunt date în chirie până vin vremurile mai bune.

Chiriile şi-au revenit după perioada pandemiei, atunci când chiriaşii stăteau la casele lor de baştină, lăsând Bucureştiul, Clujul, Timişoara, Iaşiul, marile centre universitare pustii.

Alţi dezvoltatori încearcă să reconvertească clădirile de apartamente în camere de hotel, pe care să le pună Airbnb.

Având în vedere că războiul din Ucraina nu se va opri atât de curând, că economiile occidentale trebuie să intre în recesiune dacă vor să reducă inflaţia, având în vedere că dobânzile vor mai creşte, cel puţin în Europa şi în America, înainte să scadă, iar la Bucureşti dobânzile nu pot să scadă evident atâta timp cât pieţele occidentale nu schimbă direcţia inflaţiei şi a dobânzilor, piaţa imobiliară va fi blocată în continuare.

Cum se poate debloca? Fie scad preţurile astfel încât românii să considere această scădere o oportunitate, fie cresc salariile. Există o corelaţie între creşterea salariilor şi creşterea preţurilor, cel puţin din 2016 încoace, când am avut o creştere a preţurilor apartamentelor de 30%-35%, iar salariul mediu a crescut în aceeaşi perioadă cu 37%, de la 3.200 de lei net la 4.400 de lei net. Este adevărat că în această perioadă cursul valutar leu/euro a crescut cu 6%.

Toate acestea, însă, depind şi de evoluţia cursului valutar leu/euro, care dacă va creşte semnificativ (aici fiecare poate să evalueze ceea ce înseamnă semnificativ) va bloca şi mai mult piaţa imobiliară. La noi preţurile apartamentelor sunt în euro, ceea ce înseamnă că orice creştere de curs valutar înseamnă o creştere în lei a preţurilor apartamentelor, care afectează capacitatea clienţilor de a mai accesa un credit în lei.