Colliers: 2023 ar putea fi cel mai de bun an de până acum pentru piaţa industrială şi logistică

Cererea totală de închiriere de 550.000 de metri pătraţi în primele trei trimestre a fost în mare parte comparabilă cu nivelul de anul trecut, potrivit datelor Colliers, cu menţiunea că acest rezultat include doar tranzacţiile de închiriere publice, adică cele din forumul imobiliar local sau cele comunicate public de companii în rapoarte financiare sau în comunicate de presă.

Consultanţii companiei estimează că tranzacţiile directe între proprietari şi chiriaşi, dar care nu sunt raportate, sunt considerabile şi, probabil, contribuie cu cel puţin 30% la volumul total al închirierilor. Ei pun evoluţia solidă a pieţei din perioada recentă şi pe seama faptului că România este văzută tot mai des ca un centru regional de distribuţie de către companiile care vizează partea de sud-est a Europei, dar nu se limitează la această regiune.

Bucureşti (36%), Timişoara (26%), Braşov (12%) şi Slatina (10%) concentrează cea mai mare parte a tranzacţiilor de leasing industrial şi logistic din România încheiate în 2023 în primele trei trimestre, consolidând o tendinţă anticipată de Colliers, şi anume aceea că tranzacţiile din afara Capitalei le vor depăşi pe cele din Bucureşti, având în vedere că în trecut cea mai mare pondere (mult peste 50%) provenea de aici.

În alte ţări din estul Europei, cu o economie regională dezvoltată şi unde distanţele geografice sunt mai mari, ponderea Capitalei este deja mai mică încă de acum mai mulţi ani. De exemplu, Varşovia deţine mai puţin de un sfert din stocul total de depozite moderne din Polonia, în timp ce Praga reprezintă o treime din stocul din Cehia. Ambele procente se apropie de ponderea relativă a capitalelor în PIB-ul ţării, în timp ce Bucureştiul reprezintă aproximativ un sfert din PIB-ul ţării, cu mai mult de jumătate din stocul I&L.

Oferta totală ar trebui să se apropie de 7 milioane de metri pătraţi în acest an, în creştere de la 6,2 milioane de metri pătraţi la sfârşitul anului trecut. Cu încă o jumătate de milion de metri pătraţi care ar trebui să se adauge în trimestrele următoare în diferite regiuni ale ţării, este evident că accentul se mută dinspre Capitală spre alte oraşe.

„Această schimbare de focus are în mare parte o explicaţie legată de mai mulţi factori, dintre care putem aminti extinderea mai puternică a retailerilor în diverse regiuni ale ţării în care anterior aveau o expunere limitată, o tendinţă de creştere a operaţiunilor industriale, parţial datorită mişcării de re-shoring/friend-shoring, disponibilitatea şi costul forţei de muncă şi îmbunătăţirile recente sau aşteptate în ceea ce priveşte infrastructura. O altă tendinţă destul de relevantă, despre care de asemenea am mai amintit în trecut, este faptul că România a devenit un centru de distribuţie regional mai vizibil. Iniţial, interesul pentru astfel de locaţii viza în primul rând Bucureştiul, dar am observat numeroase companii care se uită şi la alte oraşe pentru astfel de hub-uri, inclusiv în partea de sud a ţării. În plus, pe fondul angajaţilor mai scumpi din Polonia, Cehia şi Ungaria, România devine o propunere şi mai atractivă ca centru regional mai extins, ceea ce ar putea explica interesul recent în creştere din jurul ţării. În plus, România oferă costuri cu forţa de muncă comparabile cu cele din China pentru operaţiunile industriale”, explică Victor Coşconel, Head of Leasing | Office & Industrial Agencies la Colliers.

Pe sectoare, o treime din totalul contractelor de leasing din acest an au fost semnate de companii de logistică, cu aproximativ 160.000 de metri pătraţi, urmate de sectorul auto, cu aproximativ 120.000 de metri pătraţi închiriaţi. La fel ca în trecut, considerând majoritatea tranzacţiilor încheiate de operatorii 3PL şi de companiile care au legătură, în linii mari, cu sectorul de retail, rămâne probabil ca sectorul bunurilor de larg consum să fie responsabil pentru cea mai mare parte a cererii.

Rata de neocupare a spaţiilor de depozitare de top a rămas un nivel de o singură cifră, de cele mai multe ori sub 5%, în majoritatea subpieţelor din România, inclusiv în Bucureşti, ceea ce arată că pentru chiriaşii care depăşesc o anumită dimensiune ar putea fi dificil să găsească spaţiul pe care şi-l doresc din punct de vedere al costurilor şi al locaţiei. În consecinţă, consultanţii Colliers consideră că piaţa îi favorizează pe proprietari în acest moment în multe părţi ale ţării. Cu alte cuvinte, creşterile de chirii înregistrate în ultimul an şi jumătate sunt mai mari decât ar sugera simpla indexare cu rata inflaţiei.

„Până în urmă cu un an şi jumătate, vedeam chirii de aproximativ 3,7-3,8 euro pe metru pătrat pentru proprietăţile prime din jurul Bucureştiului, dar anul trecut a avut loc o creştere treptată spre 4-4,5 euro pe metru pătrat. Până la jumătatea lui 2023, pragul minim începea deja să se situeze în jurul valorii de 4,5 euro pe metru pătrat, dezvoltatorii estimând chirii spre 5 euro pe metru pătrat în zonele din ţară cu o ofertă foarte limitată. Desigur, aceste cifre sunt pentru suprafeţe mai mici şi o durată de închiriere obişnuită, deoarece chiriaşii mai mari, care caută unităţi BTS şi contracte mai mari de 7-10 ani, vor avea costuri de închiriere substanţial mai mici”, subliniază Victor Coşconel.

Perspectivele rămân optimiste pentru piaţa locală industrială şi logistică şi există încă un spaţiu semnificativ de creştere în comparaţie cu alte ţări din Europa Centrală şi de Est. În timp ce România are niveluri de consum privat similare (pe indici de volum) cu cele din Polonia sau Cehia, stocul de depozite pe cap de locuitor este de 2-3 ori mai mic decât în aceste ţări. Acest lucru înseamnă că este de aşteptat ca atât cererea de spaţii logistice, cât şi expansiunea să rămână solide în viitor, chiar şi dacă se ia în considerare faptul că atât Polonia, cât şi Cehia acţionează ca centre de distribuţie regionale într-o măsură mult mai mare decât România.

„În ansamblu, 2023 se conturează drept cel mai bun an pe care România l-a văzut vreodată în ceea ce priveşte cât de vibrant este domeniul I&L. Mai mult, ne aşteptăm să vedem noi recorduri în ceea ce priveşte activitatea de închiriere în anii următori, mai ales că stocul poate depăşi cu uşurinţă nivelul de 10 milioane de metri pătraţi până la sfârşitul acestui deceniu şi, în acelaşi timp, să mai rămână spaţiu de creştere. Piaţa locală este încă relativ neexploatată după standardele europene (un stoc de 7 milioane de metri pătraţi este inferior unor ţări din regiune precum Polonia - 30 de milioane de metri pătraţi sau Cehia - 11 milioane de metri pătraţi) şi oferă o perspectivă interesantă, având în vedere salariile destul de mici şi forţa de muncă de calitate. Pe de altă parte, considerăm că schimbările geopolitice care au loc în prezent la nivel global favorizează ideea că multe operaţiuni logistice şi de producţie vor încerca să se mute din Asia aproape de casă, ceea ce înseamnă că producătorii vest-europeni ar putea prefera să-şi aducă cel puţin o parte din operaţiuni aproape, iar România se anunţă a fi o destinaţie principală”, conchide Victor Coşconel, Head of Leasing | Office & Industrial Agencies la Colliers.

În concluzie, România poate găzdui un stoc mult mai mare de spaţii I&L, depăşind 10 milioane de metri pătraţi până la sfârşitul acestui deceniu. O altă schimbare pozitivă în România este perspectiva unei infrastructuri mult îmbunătăţite. Unele dintre noile drumuri vor deschide noi pieţe pentru operaţiunile I&L. De exemplu, noua şosea de centură din jurul Bucureştiului generează deja un interes sporit pentru zona de sud a Capitalei, în timp ce autostrada către Moldova va crea o punte către această parte a ţării, ceea ce va duce probabil la mai multe operaţiuni de logistică şi producţie în această zonă.