Cum stabileşti preţul de vânzare pentru un imobil şi cât se negociază în medie la un apartament

Într-o astfel de piaţă competitivă, cu multe opţiuni pentru cumpărători, este important pentru vânzători să analizeze obiectiv proprietatea pe care vor să o listeze şi să găsească preţul corect de vânzare.

Ziarul Financiar a discutat cu Alexandru Stănescu, care deţine o franciză imobiliară RealPro, şi care a explicat cum ar trebui să se stabilească preţul de vânzare al unui imobil, precum şi la ce ar trebui să se aştepte vânzătorii şi cât se negociază în general pentru un apartament.

Cum e cel mai bine sa stabileşti preţul de vanzare pentru a vinde repede un apartament?

Sunt mai multe modalităţi prin care se stabileşte preţul de listare al unui imobil. Majoritatea proprietarilor, dar şi mulţi agenţi, se uita pe site-urile de publicitate imobiliară, văd cam cât cere concurenţa şi se poziţionează în acel interval, sau poate chiar puţin mai sus ca să ”aibă de unde lăsa”. Alţi vânzători au nevoie de o sumă fixă de bani şi atunci ies pe piaţă direct la preţul acela, spune Stănescu.

Preţul corect de listare ar trebui să se stabilească însă pe baza unei analize comparative de piaţă, care ia în calcul proprietăţi similare tranzacţionate recent, dar şi proprietăţi care încă sunt pe piaţă la vânzare, în baza unor criterii precum zonă, suprafaţă, tip de proprietate, etc. Preţul se stabileşte pornind de la valorile de referinţă - cât au plătit cumpărătorii pentru proprietăţile analizate - şi se ajustează ţinând cont de valoarea de diferenţiere (cum ar evalua cumpărătorii diferenţele dintre proprietatea în cauză şi cele de referinţă).

În urma analizei comparative, ar trebui mereu luat în calcul un interval de preţ marcat de 3 valori - preţ minim, preţ recomandat şi preţ maxim, din care proprietarul alege preţul de listare în funcţie de obiectivele sale. Nu ar trebui să se opereze cu preţuri fixe.

Cât se negociază la apartamentele de 2 şi 3 camere?

În cazul apartamentelor de două camere din Bucureşti, preţul median de listare este 65.000 euro, iar preţul de vânzare median e 62.000. Asta înseamnă că marja de negociere este undeva la 3.000 de euro, explică Alexandru Stănescu, în baza datelor de la Serviciul de Listare Multiplă MLS.ro pentru perioada 1 ianuarie 2020 – 30 iunie 2021.

Dacă vorbim de apartamentele cu trei camere, preţul median de listare este 85.000 euro, iar preţul de vânzare de 80.000 euro. Asta înseamnă că între momentul listării şi momentul semnării contractului, preţul a scăzut la nivel median cu 5.000 de euro.

Sunt totuşi şi exemple la extreme, unde proprietăţile au fost listate cu un preţ mult mai mare decât preţul final de achiziţie.

Un apartament scos la vânzare în zona de Nord din Capitală la preţul de 249.000 euro a fost vândut 1.071 de zile mai târziu cu 185.000 euro, în minus cu 64.000 de euro.

Un alt exemplu ar fi un Penthouse în zona centrala din Bucureşti, scos la vânzare în decembrie 2017 la preţul de 590.000 euro şi vândut în ianuarie 2021 la 290.000 euro.

Aceste proprietăţi au stat aproximativ trei ani la vânzare din cauză că au fost listate la un preţ mult prea mare faţă de preţul pieţei, iar fiecare lună suplimentară pe piaţă aduce un argument în plus într-o negociere pentru cumpărător.

Cum vor evolua preţurile în următorul an?

Potrivit datelor, anul acesta în primul trimestru avem o creştere de 3.7% a preţului de tranzacţionare faţă de decembrie 2020. Preţurile se schimbă în momentul în care se inversează raportul dintre cerere şi ofertă şi acest lucru poate fi văzut în rata de absorbţie. Momentan, acest indicator în Bucureşti arată în continuare o tendinţă de creştere a preţului.