Doar dezvoltatorii care au fonduri proprii şi preînchirieri vor începe proiecte noi în 2010

"Oferta se va reduce considerabil în 2010-2011 şi ar putea să se situeze sub cererea retailerilor, mai ales în 2011. Probabil că vor fi lansate şi proiecte noi de centre comerciale, dar ne aşteptăm ca acestea să fie deschise începând cu 2012", a declarat agenţiei MEDIAFAX Jibril Semour, şeful departamentului de retail în cadrul Jones Lang LaSalle România (JLL).

Aceeaşi evoluţie este prognozată şi de consultanţii de pe segmentul spaţiilor de birouri.

"Sunt foarte puţini dezvoltatori care vor începe proiecte noi - doar cei care se bazează pe private equity (capital privat - n.r.) sau pe contracte prelease (de preînchiriere -n.r.). Dezvoltatorii care au proiecte în execuţie vor încerca să finalizeze aceste proiecte, existând şi proiecte ale căror lucrări vor fi puse on-hold", a explicat Marius Scuta, şeful departamentului birouri al JLL.

În opinia sa, cererea pe acest segment, care s-a redus dramatic în 2009, nu va înregistra o îmbunătăţire în 2010, în condiţiile în care singurele solicitări active vor rămane cele care urmăresc găsirea unor spaţii mai mici sau mai ieftine decât condiţiile existente. De asemenea, consultantul JLL estimează o reducere a chiriilor în 2010 de cel puţin 10 - 15%, având în vedere dimensiunea redusă a cererii.

Totodată, analiştii companiei de consultanţă imobiliară DTZ Echinox susţin că cele mai tranzacţionate spaţii anul viitor vor fi proiectele deja existente, în condiţiile în care în ultimul an şi jumătate potenţialii chiriaşi sau cumpărători au devenit extrem de sceptici faţă de investiţiile "pe hârtie".

"Proiectele existente vor constitui principalul subiect al tranzacţiilor de anul viitor, în special pentru segmentul rezidenţial, dar şi pentru segmentul comercial - retail, office sau industrial. Pentru segmentul comercial ne aşteptăm să apară proiecte noi numai în condiţiile în care se vor realiza pre-închirieri substanţiale", a declarat Oana Iliescu, co-director executiv al DTZ Echinox.

În ceea ce priveşte segmentele pieţei imobiliare cu cele mai mari şanse de revenire în 2010, consultanţii au încredere în cel comercial şi cel de retail, dar prevăd o îmbunătăţire a acestei industrii începând din a doua parte a anului viitor.

"Segmentul imobiliar cu cele mai mari şanse de revenire în 2010 este cel al spaţiilor de birouri, concretizându-se într-un reviriment al tranzacţiilor de închirieri şi de investiţii. Acest segment a fost mai puţin afectat de criză şi prezintă mai multe premise pentru creşterea cantitativă şi calitativă ulterioară a pieţei", cred consultanţii firmei BNP Real Estate România.

În opinia lor, cel mai important factor care ar ajuta la revenirea pieţei imobiliare în 2010 este creşterea disponibilităţii finanţării pentru dezvoltatori, investitori şi clienţii finali, survenită însă pe fundalul îmbunătăţirii unor aspecte ce ţin de mediul economic intern, cum ar fi cursul de schimb, nivelul fiscalităţii, echilibrul pieţei muncii şi creşterea puterii de cumpărare.

Consultanţii JLL consideră că şi sectorul de retail şi cel al tranzacţiilor cu proprietăţi au şanse de revenire anul viitor.

"Este foarte greu de prevăzut ce segment îşi va reveni mai repede. Oricum având în vedere că proiectele oferă fundamentele normale, şi sectorul birouri şi cel de retail sunt oportunităţi pentru investiţii(...) De asemenea, piaţa de investiţii are şanse de revenire, deoarece sunt multe fonduri de investiţii care au bani de investit şi au urmărit situaţia preţurilor de pe piaţă, iar în a doua parte a anului ar putea să acţioneze, înainte să apară redresarea economică, care ce ar duce la o eventuală creştere a preţurilor", au adăugat consultanţii JLL.

În aceste condiţii, cei mai activi investitori în prezent sunt cei oportunişti care doresc să profite de dificultăţile unei pieţe aflate în regres.

"În 2010 aceştia vor rămâne la fel de activi, multe din negocierile actuale concretizându-se în tranzacţii, însă este aşteptată creşterea interesului investitorilor instituţionali importanţi care urmăresc în general achiziţia de imobile pe pieţele stabile, cu riscuri asociate mai reduse", au precizat consultanţii BNP Real Estate România.

Pe de altă parte, reprezentantul DTZ Echinox anticipează o revenire mai întâi "acolo unde căderea a avut loc mai devreme", dar nu mai devreme de al doilea semestru al anului viitor.

"Primele semne de înviorare a pieţei imobiliare sunt asociate cu reluarea finanţării şi îmbunătăţirea situaţiei economice. Segmente precum terenurile şi investiţiile depind în foarte mare măsură de condiţiile de finanţare, în timp ce evoluţia domeniilor industrial şi retail este strâns legată de nivelul consumului şi de starea generală a economiei. Tranzacţiile pe segmentul rezidenţial sunt influenţate atât de condiţiile de finanţare cât şi de veniturile populaţiei, de asemenea dependente de situaţia economică. Prin urmare, nu ne putem aştepta ca o îmbunătăţire a situaţiei pieţei imobiliare autohtone să intervină mai devreme de a doua jumătate a anului viitor", a adăugat Iliescu.

Anul 2009 a fost marcat de o scădere a cererii pe toate segmentele imobiliare, cele mai multe dintre clădirile de birouri şi centrele comerciale deschise în acest an având suprafeţe generoase rămase goale. Astfel gradul de neocupare a crescut de la aproape 0% la circa 20% pe segmentul birouri şi până la 50% în centrele comerciale din provincie.

Nici segmentul rezidenţial nu a scăpat de efectele crizei, care au dus la scăderea puterii de cumpărare şi la dificultăţi în obţinerea de finanţare pentru achiziţia de locuinţe, cu efect asupra numărului de cumpărători.

(Material realizat de Cristina Cuncea, cristina.cuncea@mediafax.ro)