FOCUS: Preţul corect şi fiscalizarea, secretele unui contract de inchiriere imbatabil

Închirierea unei locuinţe într-un oraş mare, precum Cluj, Bucureşti sau Timişoara a devenit o afacere cu două tăişuri: o înţelegere nescrisă nu are valoare juridică, evită impozitarea şi presupune venituri nefiscalizate pentru proprietar, dar şi o chirie suportabilă pentru chiriaş. În timpul anului universitar, Bucureşti şi Cluj sunt la egalitate în materie de cerere şi chiar şi la capitolul preţuri. În cele două mari oraşe, închirierea unui apartament cu două camere variază, în funcţie de zonă, de la 200 la 1.000 de euro. În oraşe precum Galaţi, Buzău, Vaslui, Focşani, Suceava sau Botoşani sunt preţuri între 100 şi 200 de euro pe lună pentru un apartament cu două, chiar trei camere. La Iaşi, preţurile cresc spre 300 de euro. Timişoara concurează cu celelalte oraşe universitare, Bucureşti, Cluj şi Iaşi, aici preţul chiriei pentru un apartament ajungând şi la 300 de euro.

Peste tot, dar mai ales în Bucureşti, diferenţa o fac mijlocul de transport şi proximitatea de unităţi de învăţământ, instituţii publice şi magazine. Media o reprezintă locuinţele cu două camere decomandate sau semidecomandate, în zone intermediare, cu preţuri între 200 şi 300 de euro pe lună. Confortul (spaţiul, etajul, utilităţile, mobilierul etc) se situează între criteriile de primă mână, dar, în accepţiunea multor proprietari, în faţa acestuia primează proximitatea de nodurile principale de transport public în comun.

Aşadar, nu de puţine ori, proprietarii par să închirieze zona, nu locuinţa, apropierea de o staţie de metro sau tramvai, motiv pentru care, de exemplu, un apartament cu mobilă veche, bătrânească, situat la etajul opt, dar poziţionat bine, la Unirii sau la Universitate, poate să ajungă şi la 900 de euro chiria lunară.

Chiar dacă 80% din anunţurile de pe site-urile de specialitate enunţă condiţii care convin ambelor părţi, în realitate situaţia este altfel: proprietarii spun că nu vor agenţii şi că preferă o familie căreia să-i facă acte de închiriere, însă experienţa arată că tot 80% din ei preferă să închirieze la urgenţă, să câştige repede şi să nu dea bani statului. Ba chiar, mulţi nu ştiu condiţiile legale în care pot să ofere spre închiriere, deşi fac acest lucru şi de 10 ani.

Iată: ”Proprietar, ofer spre închiriere apartament cu două camere, la trei minute de staţia de metrou (...), mobilat, utilat, exclus agenţii, preferăm familie, cu contract pe perioadă lungă”. Odată contactat acest proprietar, nu mică a fost supriza chiriaşului să bată palma cu el, pentru 300 de euro, pentru ca în momentul în care s-a pus problema perfectării actelor, proprietarul să dispară subit. Mai mult, proprietarii solicită una, două chirii în avans, drept garanţie (bani pe care e puţin probabil să-i mai recupereze chiriaşul), vor în euro atât chiria, cât şi impozitul, în cazul în care se convine asupra declarării venitului. O explicaţie ”de proprietar”: ”Vă fac contract, da, contract de mână între noi. Eu nu pot să vă fac act la ANAF fiindcă am luat apartamentul prin credit Prima Casă şi n-am voie să îl închiriez legal”. Un altul: ”Eu vă fac contract la ANAF dar declarăm o sumă foarte mică, aşa, de 100 de lei, iar impozitul îl plătiţi dumneavoastră, la 300 de euro, îmi mai daţi 50 euro în plus”. Precizăm că venitul obţinut din închiriere se impozitează cu 16% după deducerea de 40%. Adică se percep 16 procente din 60% din venit. La 300 de euro, impozitul pe venit ajunge 130 lei cel mult, respectiv 30 euro. Pentru această categorie de venit nu se percepe impozit de 5,5% pentru Sănătate.

”Veniturile persoanelor fizice din închirierea locuinţelor fac parte din categoria veniturilor din cedarea folosinţei bunurilor. Potrivit Codului Fiscal, venitul brut se stabileşte pe baza chiriei prevăzute în contractul încheiat între părţi pentru fiecare an fiscal, indiferent de momentul încasării chiriei, iar impozitul se calculează prin aplicarea cotei de 16% asupra venitului net, care se stabileşte prin deducerea din venitul brut a cheltuielilor determinate prin aplicarea cotei de 40% asupra venitului brut”, a comunicat, la solicitarea MEDIAFAX, Serviciul Comunicare din cadrul Agenţiei Naţionale de Administrare Fiscală (ANAF). Conform ghidului fiscal dedicat celor care realizează venituri din cedarea folosinţei, publicat pe site-ul instituţiei, contractul trebuie înregistrat la ANAF, însoţit de o fişă de inventar a bunurilor, în termen de 30 de zile de la perfectare. Actul cuprinde, în fapt, un text standard, dar şi acte adiţionale care să-i pună juridic la adăpost atât pe proprietar, cât şi pe chiriaş. Părţile au libertatea de a conveni asupra unor aspecte particulare, astfel încât să nu apară divergenţe. Numai că, din şapte proprietari, doar doi au fost de acord să încheie şi contracte pe care să le înregistreze la ANAF, şi aceştia punând o condiţie: chiriaşul să plătească impozitul lunar şi măcar o rată garanţie. De regulă, această rată oferită drept garanţie nu este prinsă în niciun contract fiscal, motiv pentru care există şi riscul ca aceasta să nu fie recuperată. Totuşi, un preţ corect trecut într-un act fiscalizat poate scuti părţile de doi, trei ani de proces şi o pagubă materială pentru ambele părţi. Agenţiile nu au în această poveste decât rol de intermediari, nu scutesc pe nimeni de la plată şi nici nu-i sfătuiesc pe proprietari sau chiriaşi asupra drepturilor şi obligaţiilor pe care le au.

Cine evită agenţiile şi de ce?! Primii care evită agenţiile imobiliare sunt chiriaşii. În cazul în care li se găseşte locuinţă prin intermediul unei agenţii, chiriaşul trebuie să dea comision echivalent cu preţul unei chirii. La rândul lor, proprietarii refuză agenţiile fiindcă acestea le sperie clienţii. E drept, contractul de mână/ procesul verbal între părţi are valoare juridică, însă acesta poate fi folosit numai în cazul unui litigiu, altfel odată rupt şi obiectul său ”consumat”, proprietarul rămâne cu banii, iar chiriaşul se bucură că a scăpat mai ieftin. Sunt însă riscuri şi de o parte şi de alta. Proprietarul poate fi neserios şi închiria mai multor persoane în acelaşi timp, chiriaşul ar putea să nu plătească datoriile la utilităţi sau ar putea distruge bunurile din imobil. Studenţii, recunoscuţi că nu prea fac ordine în urma lor, şi cărora nu le-ar prea păsa de lucruri, sunt evitaţi doar pe hârtie de către proprietari. Deşi scriu în anunţuri că vor o familie în chirie, nu de puţine ori, aceştia optează pentru studenţii nepretenţioşi, care n-au nevoie de acte la ANAF, dar care pot lăsa ”de văruit” în urma lor. Motivul?! Câştigul mare şi într-un timp scurt!