Indiciul care arată că piaţa imobiliară se contractă

Apetitul românilor pentru locuinţe pe credit a început să frâneze în primul trimestru (T1) din acest an într-un context caracterizat de inflaţie mare şi creştere a dobânzilor, iar declinul creditării ipotecare s-a simţit şi în piaţa rezidenţială, cu efecte viitoare în lanţ asupra vânzărilor de mobilă sau electrocasnice. Românii au luat în luna martie 2023 credite ipotecare noi în lei în volum de circa 1,9 miliarde de lei, în scădere cu 300 milioane de lei, respectiv cu 13,5% sub nivelul din martie 2022, potrivit datelor BNR.

Declinul a fost influenţat şi de saltul dobânzilor. La creditele ipotecare noi în lei dobânda medie a urcat în martie 2023 la 8,37% după ce în 2022 a fost sub 8%, iar în decembrie 2021 coborâse la 4%.

Ipotecarele noi în lei şi-au accelerat scăderea în martie, după ce în februarie declinul anual a fost de circa 6%, iar în ianuarie 2023 a fost chiar o creştere a volumului, cu 16% faţă de ianuarie 2022.

În plus, nu se ştie cât din volumul ipotecarelor noi în lei sunt credite noi contractate şi cât sunt de fapt refinanţări, în condiţiile în care ecartul valoric dintre indicii IRCC şi ROBOR a determinat mii de români să-şi treacă ipotecarele de la ROBOR la referinţa IRCC, aceste credite convertite figurând ca fiind noi.

Concret, o influenţă asupra volumului ipotecarelor noi a venit şi de la conversia creditelor vechi legate de ROBOR, care a avut o medie de 7,1% în T1/2023 (şi era 6,85% la final de martie), în credite legate de noul indice IRCC, care a fost în T1/2023 de 5,7%.

Această soluţie de înlocuire a ROBOR la 3 luni (folosit pentru calcularea dobânzilor variabile la creditele în lei contractate înainte de luna mai 2019, cu IRCC (folosit pentru creditele noi de după 2019), în contractele de credit a ajutat o perioadă persoanele fizice afectate de creşterea accentuată a costurilor de împrumut.

În piaţa rezidenţială, în T1/2023 vânzările de apartamente s-au redus cu 23% la nivel naţional, faţă de acelaşi interval din 2022, şi cu 22% în Capitală, potrivit unei analize a Colliers. În Iaşi scăderea a fost de 26%, în Timişoara de 25%, iar în Cluj Napoca s-au vândut cu 36% mai puţine apartamente, comparativ cu T1/2022.

Deja pe piaţa bancară românească unele bănci în căutare de clienţi lansează tot felul de oferte promoţionale pentru refinanţarea creditelor, cu dobânzi mai mici, fixe pentru mai mulţi ani. De exemplu, BRD, a treia cea mai mare bancă de pe piaţa locală, a lansat la începutul lunii mai o ofertă de refinanţare a creditelor ipotecare/imobiliare în lei de la alte bănci cu o dobândă de 5,99%, fixă în primii trei ani, ulterior dobânda devenind variabilă (IRCC+2,5%).