Investitorii intră în panică. Piaţa de birouri din cea mai mare economie a lumii s-ar putea prăbuşi

Aproximativ două treimi dintre cei 919 respondenţi intervievaţi de Bloomberg consideră că piaţa de birouri din SUA îşi va reveni abia după o prăbuşire severă. O majoritate şi mai mare spune că preţurile imobilelor comerciale din SUA nu vor atinge minimul până în a doua jumătate a anului 2024 sau mai târziu.

Piaţa de office din SUA a acumulat o datorie de 1,500 de miliarde de dolari care, potrivit Morgan Stanley, este scadentă înainte de sfârşitul anului 2025. Refinanţarea nu va fi uşoară, în special pentru cele aproximativ 25% din proprietăţile comerciale care reprezintă clădiri de birouri. Un indice Green Street al preţurilor proprietăţilor comerciale a scăzut deja cu 16% de la vârful atins în martie 2022.

Valorile proprietăţilor comerciale sunt afectate puternic de campania agresivă de înăsprire a politicii monetare desfăşurată de Fed, care ridică la un nou nivel costul finanţării. Dar creditorii care caută să se debaraseze acum de expunerea lor găsesc puţine opţiuni acceptabile, deoarece nu există mulţi cumpărători convinşi că piaţa este aproape de un minim.

La aceste probleme se adaugă şi faptul că băncile regionale deţineau aproximativ 30% din datoriile clădirilor de birouri în 2022, potrivit unui raport din martie al Goldman Sachs Group Inc. Băncile mai mici şi-au văzut depozitele micşorate cu aproape 2% în cele 12 luni încheiate în august, potrivit Fed, după ce Silicon Valley Bank şi Signature Bank s-au prăbuşit. Acest lucru se traduce prin mai puţină finanţare pentru bănci, ceea ce le oferă o capacitate mai mică de a acorda împrumuturi.

Stresul provocat de ratele mai mari ale dobânzilor poate dura ani de zile pentru a se filtra în rândul proprietarilor de imobile comerciale din SUA, pe care Morgan Stanley le evaluează la 11.000 de miliarde de dolari în total. Investitorii în clădiri de birouri, de exemplu, au deseori finanţări cu rată fixă pe termen lung, iar chiriaşii lor pot fi, de asemenea, supuşi unor contracte de închiriere pe termen lung.

Va fi nevoie până în 2027 pentru ca contractele de închiriere care sunt în vigoare în prezent să se răsfrângă asupra unor aşteptări de venituri mai mici, potrivit unui studiu al Moody's Investors Service publicat în martie. Dacă tendinţele actuale se menţin, atunci veniturile până atunci vor fi cu 10% mai mici decât în prezent.

Chiar dacă va avea loc o criză serioasă şi prelungită în sectorul imobiliar comercial din SUA, inclusiv pierderi majore de credite din cauza prăbuşirii sectorului de birouri, analiştii nu se tem că aceasta va ameninţa stabilitatea generală a pieţei. Sectorul imobiliar este mare, dar datoriile sunt răspândite între o gamă suficient de largă de investitori pentru a absorbi pierderile.