Locatarii ancoră ai centrelor comerciale vor să treacă la chirii variabile

"Pentru marile companii de retail - locatarii «ancoră» ai centrelor comerciale - negociem trecerea, pe o perioadă limitată în timp, respectiv, până când vor depăşi efectele crizei, de la sistemul chiriilor fixe, la acela calculat ca un procent din cifra de afaceri realizată prin intermediul spaţiului comercial respectiv, invocând criza economică, respectiv fluctuaţiile economice şi financiare care conduc la situaţii ce nu au putut fi anticipate la încheierea contractului", a declarat, într-un comunicat, Etienne Oprea, avocat partener al firmei de avocatură de business Cozmaciuc Puiu&Oprea.

El a adăugat că sistemul chiriilor variabile avantajează atât locatarii, care pot corela principalele cheltuieli fixe cu veniturile obţinute, cât şi proprietarii sau operatorii spaţiilor comerciale, care reduc riscul de a rămâne cu spaţii neocupate şi de a suporta pierderi până la încheierea unui nou contract.

"Companiile care au închiriat spaţii comerciale au trecut la renegocierea chiriilor întrucât acestea au ajuns să deţină o pondere foarte mare din cifra de afaceri lunară, ajungând în unele cazuri chiar la 50-80%", se arată în comunicat.

Calculul chiriilor în raport cu cifra la afaceri este un instrument disponibil, în general, doar marilor locatari ai centrelor comerciale, care au o putere de negociere crescută în relaţia cu proprietarii.

Principala problemă cu care se confruntă avocaţii care reprezintă clienţii de retail în procesul de renegociere este reticenţa proprietarilor şi a operatorilor de centre comerciale de a accepta preluarea unei părţi sau integral a riscurilor aduse de actuala criză economică, "sub forma lipsei de performanţă a locatarului şi a dificultăţilor financiare cu care se confruntă acesta", a explicat Oprea.

"Proprietarul se află, cum se spune, «între ciocan şi nicovală»: de o parte se află instituţia de credit, care nu va permite nici scăderea substanţială a veniturilor din chiriile cesionate ei şi nici amendarea contractelor de închiriere; de cealaltă parte este locatarul, care este forţat să îşi reducă costurile operaţionale prin scăderea chiriei şi a celorlalte cheltuieli asociate, alternativa fiind închiderea afacerii în respectiva locaţie, chiar înainte de a-şi fi amortizat cheltuielile cu investiţia realizată", a arătat Oprea.

În cazul locatarilor ancoră, renunţarea la o locaţie poate avea "efect de domino" în ceea ce priveşte respectarea angajamentelor operatorului centrului comercial sau a proprietarului faţă de ceilalţi locatari, cu privire la menţinerea unui anumit grad de ocupare a tuturor spaţiilor închiriabile, caz aplicabil mall-urilor, se mai arată în comunicat.

"Acestea pot reprezenta pentru ceilalţi locatari instrumente puternice de presiune în relaţia cu proprietarul, fapt care poate pune în pericol întreaga investiţie a acestora. În plus, odată acceptate condiţii de închiriere mai avantajoase pentru un locatar, există pericolul propagării informaţiei şi către alţii, care vor pune la rândul lor noi presiuni asupra proprietarilor (operatorului), pe baza precedentului creat", mai arată sursa citată.

O soluţie pentru contracararea reticenţei faţă de sistemul chiriilor variabile ar fi stabilirea unui prag minim fix al chiriei, negociat şi acceptat de către locatari.