Mihnea Şerbănescu, DTZ: Sunt garanţii imobiliare care astăzi valorează zero

"Falimentele de pe piaţa imobiliară sunt normale. Numărul acestora este surprinzător de mic faţă de intensitatea cu care s-a manifestat criza pe piaţa imobiliară românească şi asta datorită băncilor. Nu s-a atins pragul adevărului în ceea ce priveşte falimentele. Vor mai fi falimente şi în acest an, dar aceasta numai dacă băncile vor vrea, şi vor începe să evalueze garanţiile la adevăratele lor valori", a declarat agenţiei MEDIAFAX şeful DTZ.

El a arătat că în prezent sunt pe masa băncilor sute de dosare cu împrumuturi neperformante date dezvoltatorilor imobiliari.

"Băncile dacă ar evalua garanţiile la adevărata lor valoare, mulţi ar trebui să intre în faliment. Sunt garanţii care valorează zero. Dacă un bloc de locuinţe sau o clădire de birouri, fie ele construite în câmp, mai au o anumită valoare, sunt terenuri care au fost acceptate ca garanţii pentru credite de zeci de milioane de euro şi care acum nu mai valorează nimic. Probabil că băncile vor reuşi să acopere pierderile provocate de astfel de proprietăţi după ce va începe aprecierea altor garanţii din portofoliu", a explicat Şerbănescu.

În opinia sa, masa totală a garanţiilor bancare este supraevaluată, iar primele "produse imobiliare" care pot fi "lichide" sunt cele care nu sunt ipotecate.

"Singurele produse lichide, care pot fi vândute, sunt cele deţinute de proprietari cum este Gigi Becali, care nu au bănci în spate. Au cumpărat terenul în urmă cu mulţi ani, iar acum îl vând la un anumit preţ dictat de piaţă. Neavând în spate bănci, care i-ar obliga să vândă la un anumit preţ pentru ca acestea să-şi recupereze creditele, pot demonstra mai multă flexibilitate. De aceea, nu se vor pune în mişcare active până când băncile nu vor face de bună voie write-off (o reevaluare în scădere a activelor imobiliare, n.r.)", a adăugat Şerbănescu.

El a arătat că sunt puţine proprietăţi care sunt în situaţia de a nu fi ipotecate, iar majoritatea proprietăţilor sunt ipotecate pe valori mai mari decât cele reale.

"Această situaţie se poate rezolva prin voinţă politică. Băncile nu vor face de bună voie write-off, dacă BNR, prin norme, nu le va obliga să lichideze activele neperformante.
Acum băncile nu sunt obligate şi mută active şi creanţe neperformante pe diverse SPV-uri (vehicule de investiţii, n.r.). Masa de credite neperformante este mult mai mare, iar evaluările garanţiilor sunt prea optimiste", a explicat reprezentantul DTZ.

Cu toate acestea, Şerbănescu crede în revenirea pieţei imobiliare în acest an, dar diferit în funcţie de segmente.

"Rezidenţialul, fără măsuri de susţine a achiziţiilor şi de restabilire a încrederii în piaţă, va reveni ultimul. Oamenii nu cumpără pentru că nu au încredere în piaţă, în ziua de mâine, în bănci etc. Pe piaţa comercială, birouri, retail, industrial, lucrurile par că îşi revin, având în vedere activitatea de anul trecut", a afirmat Şerbănescu, adăugând că există un exces de lichiditate pe piaţă, dar politica Băncii Naţionale de menţinere a dobânzii cheie la un nivel ridicat încurajează păstrarea banilor în bănci.

El susţine că piaţa imobiliară are nevoie de măsuri pe termen lung pentru stimularea consumului şi mai ales a investiţiilor, una dintre acestea fiind scăderea TVA pentru achiziţia de apartamente noi, indiferent de valoare.

"Investitorii plasează capital în imobiliare pentru a obţine fie venituri din chirii, fie ca după o anumită perioadă valoarea proprietăţii să se aprecieze şi să vândă la un preţ mai mare. Investitorii preferă acum să păstreze banii în bănci pentru că prin dobânzile primite câştigă mai mult decât randamentul din investiţii imobiliare. Acest lucru este favorizat şi de politica BNR care ţine dobânda sus. Banii stau în bănci şi nu sunt investiţi, existând un exces de lichiditate", a apreciat Şerbănescu.

DTZ estimează pentru acest an un avans al cifrei de afaceri, dar şi al marjei de profit.

"Am încheiat anul 2010 cu o cifră de afaceri de 2,8 milioane de euro, în uşoară creştere faţă de nivelul de 2,65 milioane de euro din 2009. Marja profitului a fost de circa 6%. Pentru 2011 estimăm o cifră de afaceri de 3,2 milioane de euro şi o rată a profitului de 10%. Această rată este cam mică, dar estimăm o creştere la 15% şi o stabilizare la 20% în următorii 2-3 ani", a continuat Şerbănescu.

Cea mai importantă contribuţie la cifra de afaceri a companiei au avut-o serviciile profesionale, respectiv property management, evaluări, dar şi departamentul de birouri, pe partea de servicii de intermediere. Serviciile profesionale au însumat 50% din veniturile din 2010.

În 2010, DTZ Echinox a realizat 350 de rapoarte de evaluare, pentru proprietăţi a căror valoare depăşeşte 2 miliarde de euro şi evaluări de portofolii pentru companii precum Petrom, Ţiriac Imobiliare, NEPI, Avrig 35, Dinu Patriciu Global Properties. Compania a livrat de asemenea servicii de consultanţă, studii de fezabilitate si best use pentru importanţi dezvoltatori: BelRom Real Estate (portfolio), Ţiriac Imobiliare (portfolio), Cefin Real Estate (rezidenţial), Băneasa Developments (retail).

Divizia de property management a DTZ Echinox şi-a dublat veniturile în 2010 faţă de anul anterior. Principalele motoare ale creşterii au fost preluarea la începutul anului trecut a managementului Shopping City Sibiu şi Shopping City Suceava, în proprietatea Argo Real Estate Opportunities Fund, şi semnarea contractului pentru relansarea Iris Shopping Center din Titan, aparţinând Aberdeen Immobilien.