Nivelul de trai şi ofertele din piaţa rezidenţială transformă locuitul la demisol în normalitate. Cât de sigure sunt astfel de apartamente?

„Se oferă un apartament de două camere, 66 de metri pătraţi, situat într-un bloc nou, în zona Militari, la demisol înalt şi sigur. Preţ: 122.000 de euro.“

„De vânzare aparta­ment cu două camere, 38 de metri pătraţi, în zona 13 Septembrie, aflat la demisol înalt, suficient de luminat, ceea ce reprezintă un factor important în cuan­tu­mul facturilor. Preţ: 50.500 de euro.“

„Se vinde o garsonieră în zona Gara de Nord, cu o suprafaţă de 35 de metri pătraţi, aflată la demisolul unui bloc cu două etaje. Este renovată şi izolată termic în anul 2021. Blocul a fost construit în 1947 şi nu prezintă risc seismic. Preţ: 51.900 de euro.“

„De vânzare, apartament cu trei ca­mere, 77 de metri pătraţi, semidecomandat, confort lux, demisol, anul construcţiei 2012, zona Bucureştii Noi, 88.500 de euro.“

Sunt câteva anunţuri extrase de pe site-urile care promovează proprietăţi imobili­are la vânzare în Bucureşti. Demisolul este de ce­le mai multe ori prezentat ca „înalt“, „lu­mi­nos“ şi „sigur“, deşi realitatea este că lu­mi­na nu ajunge prea uşor în astfel de locuin­ţe, fapt vizibil şi din fotografiile care însoţesc anunţurile. Iar în ceea ce priveşte siguranţa, aici nu ar trebui să existe diferenţe faţă de lo­cuinţele aflate la etaje superioare, dacă regu­lile sunt riguros respectate, spun specialiştii. „O casă cu demisol are un etaj parţial îngropat în pământ, însă nu mai mult de jumătate din el. Din punct de vedere legal, demisolul trebuie să aibă ferestre, deci să nu fie un spaţiu închis“, se explică într-un articol de pe platforma de imobiliare Storia.ro.

Principalul dezavantaj al unei astfel de con­­strucţii, se mai arată în acelaşi articol, este riscul apariţiei de infiltraţii, în cazul în care hi­droizolaţia nu a fost realizată profe­sio­nist. În contextul recentelor cutremure care au avut loc în Turcia şi Siria şi care au dus la prăbu­şirea a sute de blocuri de lo­cuinţe, unele din­tre ele noi şi descrise de dezvoltatori ca fiind foarte rezistente, apare aceeaşi dilemă şi în ceea ce priveşte lo­cuinţele din România.

„Câteva principii care ar trebui res­pec­tate pentru blocurile care au apartamente aflate la demisol sunt asigurarea unei soluţii de fundare adaptate la calitatea terenului de fundare; respectarea distanţelor de eva­cu­are pe holurile comune şi folosirea mate­ria­lelor in­combustibile acolo unde este ca­zul; dimen­sio­narea spaţiilor astfel încât să se asigure suprafeţe suficiente în funcţie de destinaţie şi un volum suficient de aer; di­men­sionarea ferestrelor astfel încât să se asi­gure un ilu­minat natural suficient; asigu­rarea hidro, termo şi a fonoizolării cores­pun­zătoare“, spu­ne Dragoş Zaharia, proprietarul firmei de construcţii Ortogonal Construct. Alege­rea dezvoltatorilor de a construi lo­cuinţe la de­misol este cauzată de proble­ma densităţii ur­ba­ne în continuă creştere, adaugă el. Ast­fel, este dificilă asigurarea cumulată a tutu­ror con­diţiilor impuse de legislaţie pe tere­nuri mici, rămase libere în zonele aglomerate.

„E firesc să se construiască locuinţe la de­misol în aceste condiţii. Ele au de regulă un preţ mai mic pentru că există o serie de in­con­venienţe - lipsa priveliştii, imposibili­ta­tea asi­gu­rării balcoanelor/ logiilor, zgo­motul stra­dal - însă asta nu înseamnă că aceste ti­puri de lo­cuinţe nu trebuie să asigure condiţiile mini­me de calitate“, mai spune Dragoş Zaharia.

Surpriza vine atunci când experţii din do­meniul proiectării în construcţii spun că demisolul nici măcar nu ar trebui să fie locuit.

„Din punctul nostru de vedere, un de­mi­sol nu este pentru locuit, deci nu se poate pu­ne problema de o calitate ridicată a vieţii, dar amenajarea de apartamente la nivelul demi­solului indică faptul că există şi cerere pentru astfel de spaţii, astfel că putem spu­ne despre piaţa rezidenţială că este diversi­fi­ca­tă“, spune Dan Gheorghiu, inginer pro­iec­tant şi direc­torul departamentului de pro­iec­tare din ca­drul companiei Construcţii Erbaşu.

Cum geamurile nu pot avea o înălţime foarte mare, lumina naturală care pătrunde în aceste spaţii este mult mai redusă decât la etajele superioare.

„Din punct de vedere structural însă, spaţiile de la demisol sunt mai sigure decât cele de la etaj. De cele mai multe ori, sunt mai mulţi pereţi de beton armat la nivelul demisolului decât în zona de suprastructură“, spune inginerul proiectant Alexandru Olaru, director general la Selfconsulting.

Specialiştii din piaţă mai spun că, atât timp cât constructorul respectă indicaţiile proiectului de structură, riscul seismic pentru apartamentele situate la demisol este acelaşi ca pentru cele situate la alte etaje.

„Decizia de cumpărare (a unei locuinţe - n. red.) este influenţată de mai mulţi factori, dintre care evident că cel financiar are cea mai mare pondere, însă în situaţia în care cumpărătorul îşi doreşte să locuiască într-o anumită zonă, va face rabat la calitate şi va opta pentru o locuinţă la demisol“, spune Cristian Negrea, head of valuation & advisory la Activ Property Services, companie de consultanţă imobiliară.

Iar atât timp cât apartamentele de la demisol sunt vândute, dezvoltatorii continuă să mai facă şi altele.

„De exemplu, în Coreea, autorităţile au decis să nu mai permită dezvoltarea de blocuri cu apartamente la demisol după ce, în urma unei furtuni majore, mai multe persoane şi-au pierdut viaţa din cauza inundării apartamentelor situate la demisol“, mai spune Cristian Negrea.

Cum în contextul actual o mare teamă vine din cauza posibilităţii producerii unor cutremure majore, atenţia se îndreaptă asupra stabilităţii construcţiilor. Potrivit unui studiu realizat de firma imobiliară Titirez.ro, pe baza datelor centralizate de Primăria Capitalei, în Bucureşti există circa 2.400 de imobile vulnerabile la cutremure. Astfel, în clasa I de risc seismic sunt încadrate 363 de clădiri, în clasa a II-a - 373 de imobile, iar în clasa a III-a - 116. De asemenea, în categorii de urgenţă - imobile evaluate potrivit unor normative mai vechi, dar care prezintă un pericol ridicat pentru populaţie (comparabil chiar cu prima clasă de risc) şi ar trebui consolidate în regim de urgenţă - se numără circa 1.540 de clădiri.

Potrivit Strategiei Naţionale de Reducere a Riscului Seismic (adoptată prin Hotărâre de Guvern la finele lunii noiembrie 2022 şi publicată în Monitorul Oficial în decembrie 2022), aproape trei sferturi din populaţia României şi mai bine de jumătate din infrastructura existentă sunt expuse riscului seismic.