O redresare a investiţiilor în Europa Centrală şi de Est, dacă scad ratele dobânzilor în zona euro

Regiunea Europei Centrale şi de Est (ECE), cu cele şase economii majore ale României, Bulgariei, Cehiei, Ungariei, Poloniei şi Slovaciei, rămâne activă şi în 2024, fiind aşteptată o triplare a dinamicii produsului intern brut (PIB) în zonă, până la aproximativ 2,5%, faţă de mai puţin de 1% anul trecut, previzionează consultanţii Colliers în raportul „Top 10 previziuni pentru ECE-6 în 2024”.

Parcurile de retail rămân un motor de creştere în regiunea ECE, dar consultanţii Colliers văd un interes crescut şi pentru mall-urile de dimensiuni mari. De asemenea, livrările limitate de noi birouri vor avea că efect creşterea ratei de ocupare a spaţiilor libere, în special a celor moderne şi conforme cu standardele ESG, iar o altă oportunitate majoră de care România şi ţările vecine ar trebui să profite din plin este legată de tendinţa de relocalizare (re/near-shoring) a firmelor occidentale din diverse zone ale lumii mai aproape de „casă”, pentru diversificarea riscurilor.

Deşi ritmul de creştere va fi destul de diferit de la o ţară la altă, avansul este aşteptat să rămână pozitiv în toate ţările ECE-6 în 2024.

Silviu Pop, Director CEE & România Research la Colliers, pune creşterea anticipată a PIB-ului de aproximativ 2,5% pe seama mai multor factori. Printre aceştia se numără îmbunătăţirea situaţiei externe, fiind preconizată o redresare a zonei euro, scăderea inflaţiei şi a ratelor dobânzilor faţă de vârfurile atinse în perioada 2022-2023, precum şi un nivel solid al investiţiilor. De asemenea, „prognozele pe termen lung sunt optimiste până cel puţin până în 2028, când se termină orizontul de prognoză al Fondului Monetar Internaţional. Astfel, conform cifrelor FMI, dacă ECE-6 ar fi considerată că o singură economie, ar putea deveni una dintre primele 10 cele mai mari din lume până în 2028”, subliniază directorul Colliers.

Geopolitică va rămâne şi anul acesta în centrul atenţiei, regiunea ECE devenind mult mai relevantă la nivel global, în contextul războiului din Ucraina şi a reconfigurării relaţiilor dintre China şi ţările occidentale. O atenţie crescută a Occidentului acordată regiunii presupune consolidarea democraţiilor şi a dezvoltării economice din ECE. Polonia şi România, ferm ancorate în sfera de influenţă occidentală, ar putea beneficia cel mai mult dintre ţările ECE-6 de schimbările în relaţiile internaţionale, dată fiind dimensiunea şi poziţia lor geografică distinctă.

De o importanţă deosebită pentru echilibrul geopolitic sunt alegerile planificate pentru anul acesta, nu doar în unele ţări din ECE, ci şi în economii majore, precum SUA, India şi Regatul Unit, precizează consultanţii Colliers.

Capitalul occidental va fi mai prezent în ţări care oferă un cadru stabil pentru investiţii la costuri mult mai mici decât cele din economiile dezvoltate. Regiunea ECE rămâne atractivă pentru operaţiuni de re-/near-shoring ale firmelor occidentale, având în vedere ecartul mare dintre nivelul de productivitate şi costurile forţei de muncă în toate ţările din regiune. Relocările de operaţiuni în ţări mai apropiate şi mai prietenoase, o tendinţă despre care se vorbeşte încă din 2021 şi 2022, au deveni o realitate vizibilă începând cu 2023.

Toate ţările din regiune au deja investiţii semnificative în economie, care se situează confortabil peste media ciclului precedent. Mai mult, Republica Cehă, Polonia şi România au înregistrat în 2023 valori record ale nivelului capitalului brut investit. Aceste aspecte indică o evoluţie pozitivă pe termen mediu, în condiţiile în care investiţiile de acum vor duce la angajări, la creşteri salariale şi la o putere de cumpărare în creştere, iar o parte din efectele favorabile ar trebui să fie vizibile încă din acest an.

Scăderea ratelor inflaţiei şi perspectivele economice mai bune vor figura şi pe agenda multor dezvoltatori şi investitori în retail, care caută să se extindă în ECE. Comparativ cu Europa de Vest, gradul de acoperire a schemelor moderne de retail în ECE este mai mic, chiar insuficient în unele regiuni, astfel încât nu se pune problema „dacă”, ci mai degrabă „când” vor fi acoperite aceste zone.

Parcurile de retail rămân un element cheie al creşterii pieţei imobiliare în ECE, având în vedere că pot fi construite la costuri mai mici pentru dezvoltatori şi vizează şi oraşele mai mici. În paralel, consultanţii Colliers văd un interes tot mai mare pentru proiectele de anvergură cu destinaţie mixtă sau pentru schemele de dimensiuni crescute. În ceea ce priveşte cererea, scăderea inflaţiei ar trebui să ajute consumatorul din Europa de Est, dar se întrevede în continuare o evoluţie bună pentru magazinele de tip discounter.

În zona tranzacţiilor imobiliare, chiar dacă se anticipează o eventuală scădere a dobânzilor la băncile centrale majore, nu s-a ajuns încă acolo, iar împrumuturile vor rămâne pentru mulţi ani de acum înainte semnificativ mai costisitoare decât erau în perioada 2020-2022. În plus, există şi problema legată de nivelul valorilor de capital, care a scăzut constant în ultimul an şi jumătate şi, că atare, mulţi investitori aşteaptă o ocazie mai bună pentru a cumpăra, în timp ce vânzătorii preferă să îşi păstreze activele dacă este posibil. În consecinţă, cel puţîn în prima jumătate a lui 2024, consultanţii Colliers se aşteaptă la o continuare a perioadei slabe pentru investiţii în regiunea ECE. Totuşi, în cea de-a două jumătate a anului, este posibil să observăm o revigorare timidă, în condiţiile în care ratele dobânzilor vor scădea în zona euro şi în SUA începând cu trimestrul doi al anului, iar activitatea economică se va menţine la niveluri decente. Revenirea activităţii investiţionale poate fi susţinută şi de vânzările de active ajunse pe piaţă în contextul unei refinanţări dificile a împrumuturilor.

2024 va aduce şi o reducere considerabilă a livrărilor de noi birouri. În capitalele Slovaciei şi României, de exemplu, este posibil că niciun proiect de dimensiuni mari să fie livrat anul acesta. Deocamdată, piaţa rămâne dominată de chiriaşi, ratele de neocupare fiind în zona de două cifre în capitalele ECE, cu excepţia capitalei Cehiei. Un aspect favorabil al acestei situaţii constă în faptul că încetinirea construcţiilor noi va facilita absorbţia spaţiilor goale, în special a celor din birourile moderne şi conforme cu standardele ESG. Această tendinţă ar putea, treptat, să încline treptat echilibrul spre o piaţă neutră până la sfârşitul lui 2024.

În sectorul industrial şi logistic, pe măsură ce costurile de construcţie se normalizează şi, în unele cazuri, ratele de neocupare urmează o traiectorie ascendentă începând cu 2022 sau 2023, specialiştii Colliers prevăd o stabilizare sau cel puţîn o creştere mai lentă a chiriilor în regiunea ECE. În ultimii ani s-a înregistrat o creştere fără precedent a chiriilor, ceea ce a afectat atractivitatea generală a regiunii. Cu toate acestea, dacă se ţine cont de diferenţele semnificative dintre salariile şi productivitatea muncii din Europa de Vest, ECE continuă să ofere o alternativă viabilă.

Clădirile „verzi” şi eficiente sunt în centrul atenţiei chiriaşilor, proprietarilor şi investitorilor din toate ţările ECE, aceste calificative devenind mult mai mult decât un simplu criteriu de bifat pentru companii şi investitori în rapoartele către acţionari. Discrepanţa dintre clădirile mai vechi şi cele moderne şi eficiente devine tot mai evidentă într-o serie de aspecte, de la nivelul chiriilor până la atractivitatea pentru chiriaşi, de la ratele de ocupare până la valoarea proprietăţii. Prin urmare, experţii Colliers consideră că această reprezintă factorul determinant pentru a stimula modernizarea clădirilor mai vechi, transformându-le în opţiuni viabile. Ar fi de subliniat faptul că această tendinţă vine într-un moment dificil pe fondul ratelor de dobânda ridicate. Pe de altă parte, a crescut şi importanţa criteriilor ecologice când vine vorba de finanţare, pentru că băncile nu evaluează doar valoarea clădirii în sine, ci şi cât de eficientă şi de rezistentă este în viitor.

Digitalizarea şi tranziţia către o economie verde nu reprezintă doar oportunităţi, ci şi factori cheie care influenţează în mod esenţial evoluţia sectorului imobiliar în direcţii inovatoare şi durabile. Dacă până acum discuţiile despre „Inteligenţa artificială” (AI) s-au axat în mare parte pe potenţialul învăţării automate (machine learning), este evident că ne îndreptăm acum către aplicaţii practice. Aspecte precum AI multimodal, care ar putea îmbunătăţi considerabil productivitatea, devin realitate, în timp ce soluţiile de birouri inteligente care facilitează relaţia dintre chiriaş şi proprietar sunt în plină dezvoltare. Toate aceste aspecte ar trebui să sprijine regimul de lucru hibrid existent pe piaţa birourilor. Cu toate acestea, consultanţii Colliers sunt de părere că temerile legate de dispariţia modelului de lucru la birou s-au dovedit a fi mult exagerate, deoarece majoritatea companiilor au nevoie în continuare de interacţiuni faţă în faţă cu angajaţii lor, nu doar în regiunea ECE, ci în întreaga lume.

Sectorul rezidenţial din regiune se confruntă cu situaţii foarte diferite de la o ţară la altă. Accesibilitatea apartamentelor noi poate varia de la preţuri relativ decente în oraşe precum Bucureşti şi Sofia, până la preţuri în zona supraevaluării puternice/a unei bule în Praga şi Bratislava. Deşi o reducere a ratelor dobânzilor ar trebui să stimuleze piaţa într-o direcţie pozitivă pentru cumpărători, evoluţia pieţei depinde în mare măsură de diverse probleme de reglementare şi blocaje legislative, în special de ritmul lent al procesului de autorizare, astfel încât specialiştii Colliers nu anticipează schimbări sau îmbunătăţiri semnificative într-un timp scurt.

La nivelul Europei Centrale şi de Est, piaţa de real estate s-a remarcat anul trecut prin dinamismul segmentului de spaţii industriale şi revenirea cererii de depozite la nivelurile de dinaintea pandemiei, printr-o tendinţă crescută pentru deschiderea de centre comerciale mari, dar şi pentru renovări, modernizări şi de fuziuni şi achiziţii în sectorul de retail, potrivit raportului „Highlights 2023 CEE-6 Real Estates Market", publicat recent de Colliers. O altă temă pozitivă a anului care s-a încheiat şi pe care raportul Colliers o menţionează este o îmbunătăţire semnificativă pe piaţa construcţiilor, alimentată de scăderea costurilor de construcţie şi, implicit, o disponibilitate crescută a dezvoltatorilor pentru noi investiţii. De asemenea, raportul subliniază importanţa criteriilor ESG (Environmental, Social, Governance) şi trecerea de la a fi considerate „un aspect bine de bifat” la un standard de piaţă în toate sectoarele din domeniul imobiliar.

Raportul de bilanţ al Colliers pe anul trecut menţionează şi că schimbările în modul în care lucrăm au dus la creşterea cererii de spaţii de lucru flexibile şi de soluţii de inteligente pentru birouri, iar tehnologiile digitale facilitează gestionarea şi accesul la aceste tipuri de spaţii, consolidând modelul de birou agil, care permite adaptarea rapidă la schimbările de pe piaţă sau la cerinţele clienţilor.