Pandemia a „decuplat” piaţa imobiliară de restul economiei. Risc de boom imobiliar în Europa

Riscurile sunt generate de creşterea preţurilor imobiliare, de relaxarea standardelor de creditare şi de creşterea nivelului de îndatorare a gospodăriilor.

Comitetul european pentru riscuri sistemice, autoritatea responsabilă cu monitorizarea şi prevenirea pericolelor la adresa sistemului financiar european, şi-a manifestat vineri îngrijorarea, solicitând ca şapte dintre cele 30 de ţări pe care le supraveghează să ia măsuri pentru a reduce riscurile create de creşterea preţurilor locuinţelor.

Alimentate de ratele scăzute ale dobânzilor, preţurile proprietăţilor rezidenţiale din UE au crescut cu 9,2% în anul care a luat sfârşit în septembrie 2021 - cea mai rapidă creştere de chiar înainte de criza financiară din 2008 şi cu mult înaintea creşterii atât a salariilor, cât şi a produsului intern brut european.

Pe măsură ce Banca Centrală Europeană se pregăteşte să înăsprească politica monetară ca răspuns la nivelurile ridicate ale inflaţiei de mai multe decenii, costurile de împrumut vor creşte pentru cumpărătorii de locuinţe, ceea ce ar putea duce la scăderea preţurilor şi ar putea face mai dificil pentru unele gospodării să ţină pasul cu plăţile la creditele ipotecare cu rată variabilă.

Vineri, CERS a solicitat Germaniei şi Austriei să introducă mai multe măsuri de protecţie, cum ar fi limitarea datoriei debitorilor la un anumit multiplu al venitului lor şi obligarea creditorilor să deţină mai mult capital. De asemenea, a avertizat Bulgaria, Croaţia, Ungaria, Slovacia şi Liechtenstein cu privire la riscurile tot mai mari de pe piaţa imobiliară.

Printre "principalele vulnerabilităţi" identificate se numără "creşterea rapidă a preţurilor locuinţelor şi posibila supraevaluare a proprietăţilor imobiliare rezidenţiale, nivelul şi dinamica îndatorării gospodăriilor, creşterea creditului pentru locuinţe şi semnele de relaxare a standardelor de creditare".

Deciziile CERS, prezidat de preşedintele BCE, Christine Lagarde, nu sunt obligatorii. Acesta poate doar să emită avertismente şi recomandări către ţări cu privire la necesitatea de a acţiona cu privire la riscurile de pe piaţa imobiliară, aşa cum face din 2016.

Gospodăriile din UE şi-au majorat datoria ca procent din venituri la 107,2% în primul trimestru din 2021, faţă de 101,9% în trimestrul al patrulea din 2019.

CERS a precizat că riscurile de pe piaţa imobiliară au fost ridicate şi în Norvegia, Olanda, Suedia, Danemarca şi Luxemburg - unde nivelurile de îndatorare a gospodăriilor au fost cele mai ridicate - depăşind 180% din venituri în toate cele cinci ţări. Dar a emis recomandări pentru patru dintre aceste ţări în 2019 şi consideră că Norvegia a luat deja suficiente măsuri.

Atât Germania, cât şi Austria au primit deja concluziile CERS şi au răspuns cu planuri de a introduce unele dintre măsurile recomandate de acesta. Băncile germane vor trebui să dispună până anul viitor de rezerve de capital suplimentare în valoare de 22 de miliarde de euro, în funcţie de mărimea activelor lor naţionale şi de expunerea lor la creditele ipotecare rezidenţiale.

Autorităţile austriece intenţionează să introducă norme obligatorii din punct de vedere juridic care să limiteze împrumuturile ipotecare în funcţie de venituri şi de valoarea proprietăţii, precum şi de durata de rambursare, după ce multe bănci au ignorat "standardele de creditare durabilă" neobligatorii.

Niciuna dintre aceste ţări nu a mers atât de departe pe cât a recomandat CERS. Germania nu a introdus limite pentru împrumuturile ipotecare, în timp ce Austria a decis să nu solicite băncilor să acumuleze capital suplimentar, cunoscut sub numele de amortizor anticiclic.