Piaţa imobiliară s-a schimbat radical după criza economică. Ce este diferit faţă de 2008

În ultimii 5-6 ani, ponderea cumpărătorilor cu bugete de peste 100.000 de euro a scăzut semnificativ, până la 18% din total. În prezent, în intervalul de preţ 60.000-80.000 euro s-ar încadra 21% dintre clienţi, iar 13% şi-ar permite o casă de 80.000-100.000 de euro.

Lucrurile stăteau cu totul altfel în 2008, când majoritatea cumpărătorilor căutau locuinţe scumpe, în condiţiile în care la vremea aceea apartamentele cu trei şi, în Capitală, chiar două camere se situau, de regulă, peste pragul de 100.000 euro, atât pe piaţa veche, cât şi pe cea nouă. De asemenea, 9% dintre clienţi aveau un buget cuprins între 80.000 şi 100.000 de euro, 10% s-ar fi încadrat între 60.000 şi 80.000 de euro, iar 11% ar fi plătit până la 60.000 de euro pentru o locuinţă.

Pentru a răspunde noilor cerinţe de preţ ale pieţei, dezvoltatorii de ansambluri rezidenţiale s-au văzut nevoiţi să-şi reconfigureze produsele – atât în ceea ce priveşte numărul de camere, cât şi suprafeţele alocate.

Astfel, din stocul locativ construit între anii 2000 şi 2008, o cotă de 37,9% era reprezentată de locuinţe cu trei camere, această categorie fiind urmată de unităţile cu două (33,6%), cu patru camere şi mai mult (15,3%) şi, în fine, de garsoniere (13,2% din total).

Însă, între 2012 şi 2016 predomină construcţiile de apartamente cu două camere (48,3%), urmate la o distanţă importantă de cele cu trei camere (32,5%), apoi de garsoniere (12,2%) şi de unităţile cu patru camere şi mai mult (7%).

Tendinţa de a dezvolta apartamente cu mai puţine camere a fost dublată de o diminuare a suprafeţelor. Astfel, suprafaţa medie unei garsoniere a scăzut de la 45 de metri pătraţi (în 2000-2008) la 36 de metri pătraţi (în 2012-2016), un apartament cu două camere are acum circa 55 de metri pătraţi (faţă de 74 de metri pătraţi), unul cu trei camere ajunge la circa 82 de metri pătraţi (de la 105 metri pătraţi), iar unul cu patru camere şi mai mult la 115 metri pătraţi (faţă de 125 de metri pătraţi).

Un impact major asupra dezvoltării pieţei imobiliare l-a avut introducerea programului Prima Casă în iunie 2009, moment din care numărul de tranzacţii a crescut, ceea ce a frânat în mod vizibil ritmul de scădere a preţurilor.

Potrivit Indicelui Imobiliare.ro, suma medie solicitată pentru apartamentele (noi şi vechi) disponibile spre vânzare la nivel naţional a scăzut cu 41% în primul an de recesiune, de la 2.058 de euro pe metru pătrat util în momentul de vârf al pieţei (martie 2008) până la 1.211 euro pe metru pătrat înainte de intrarea în vigoare a iniţiativei guvernamentale (mai 2009).

Ulterior, în perioada 2009-2014, pretenţiile proprietarilor s-au mai diminuat, cumulat, cu circa 15% faţă de valoarea maximă atinsă înainte de criză, ajungând până la un nivel minim de puţin sub 900 de euro pe metru pătrat. ”În acest interval, suma de 60.000 de euro a devenit un adevărat etalon de preţ (la început mai rigid, apoi mai flexibil) pentru cele mai căutate tipuri de locuinţe, respectiv apartamentele cu două şi trei camere. Tonul „alinierii” a fost dat de proprietarii din piaţa veche, după care au urmat şi vânzătorii de locuinţe noi, odată cu demararea unor noi dezvoltări rezidenţiale”, se arată în studiu.

În oraşele secundare, piaţa a atins pragul de jos la jumătatea anului 2014 – din luna iunie. Locuinţele din Braşov, Cluj-Napoca, Timişoara şi Constanţa au început să recupereze din declinul început în 2008.

În Capitală, pretenţiile vânzătorilor au continuat să scadă timp de încă 12 luni, până în iunie 2015, după care au intrat pe un curs uşor ascendent.

Acest decalaj este responsabil, parţial, de faptul că, de anul trecut, oraşul cu cele mai mari preţuri la apartamente nu este Bucureştiul (unde Indicele Imobiliare.ro se situează în prezent la o valoare de 1.104 euro pe metru pătrat), ci Clujul (cu o medie de 1.197 de euro pe metru pătrat).