Pieţele imobiliare din SUA şi Europa intră sub presiunea inflaţiei şi majorării dobânzilor

Preţurile au scăzut cu aproximativ 5, până la 10% comparativ cu anul trecut în unele regiuni, Europa urmând o traiectorie mani­fes­tată deja în SUA. „Cred că avem în faţă câteva luni dificile“, avertizează Steinbach, notează Bloomberg, citat de Ziarul Financiar.

Companiile îşi revizuiesc planurile de extindere din perspectiva creşterii costurilor, iar în paralel majorarea dobânzilor rezultă în costuri mai mari de finanţare, punând şi mai mare presiune pe cerere.

Proprietăţile pot oferi protecţie împotriva inflaţiei, însă peste un deceniu de dobânzi extrem de scăzute şi randamente anemice pe pieţele de obligaţiuni au împins preţurile la niveluri record, făcându-le vulnerabile la majorarea costurilor de finanţare.

O serie de majorări de dobânzi operate de multe dintre marile bănci centrale ale lumii au stagnat creşterea rapidă a preţurilor locuinţelor la nivel mondial, însă deşi urcuşul pieţelor rezidenţiale se va tempera, experţii au mai multe motive de relativ optimism că scăderile viitoare de preţuri nu vor fi la fel de dramatice precum cele înregistrate după criza financiară din anii 2008-2009, scrie Valentina Romei, editorialist la Financial Times.

În SUA, preţurile locuinţelor au con­semnat o rată anuală de creştere de 20,6% în martie, cea mai rapidă de la începerea măsurătorilor cu peste 35 de ani în urmă. În ultimul trimestru al anului trecut, preţurile locuinţelor la nivelul ţărilor OCDE au crescut cu 16% în doi ani, cel mai rapid ritm de la începerea măsurătorilor cu 50 de ani în urmă.

Creşterea preţurilor a fost în mare mă­sură determinată de reducerea dobânzilor de către marile bănci centrale ale lumii în efortul de di­minuare a impactului economic al pandemiei. Acţiunile băncilor au redus costurile creditelor ipotecare într-o perioadă în care multe gos­podării economisi­seră bani în timpul lockdown-urilor. Munca de acasă a contribuit de asemenea la creşterea cererii, şi deci şi a preţurilor.

În ultimele luni însă creşterea dramatică a preţurilor de consum a determinat multe bănci centrale să-şi majoreze dobânzile, iar ratele la creditele ipotecare au început să crească drept urmare.

Unele semne de atenuare a creşterii preţurilor au început deja să apară. În SUA, achiziţiile de locuinţe noi de familie au scăzut cu 17% în aprilie faţă de luna anterioară, cel mai mult din aprilie 2020. În Marea Britanie, aprobările de credite ipotecare au atins în aprilie cel mai scăzut nivel din aproape doi ani.

Noi majorări de do­bânzi din partea băncilor centrale vor împinge pro­babil dobânzile la creditele ipotecare şi mai sus. Pieţele se aşteaptă ca băncile centrale să majoreze dobânzile cu cel puţin 100 de puncte de bază până la finalul acestui an sau începutul anului viitor în zona euro, Canada, Australia şi Noua Zeelandă.

Majoritatea experţilor se aşteaptă ca aceste majorări de dobânzi să producă o încetinire pronunţată a ritmului de creştere al preţurilor locuinţelor.

Banca Centrală Europeană avertiza în mai că o „majorare abruptă a dobânzilor“ ar putea provoca „corecţii ale preţurilor locu­inţelor“ pe termen scurt.

Economiştii arată că pe lângă costurile mai mari ale creditelor ipotecare, factorii care contribuie la încetinirea creşterii preţurilor locuinţelor includ erodarea veniturilor reale de inflaţie. Drept rezultat, Oxford Economics an­ticipează că preţurile locuinţelor vor creşte mai lent în 2023 decât anul trecut în majoritatea ţărilor, iar unele ţări vor asista la contracţii.

Şi în cazul celei mai mari economii eu­ropene, cea germană, creşterea preţu­rilor lo­cuinţelor este de aşteptat să se mode­reze în următorii doi ani.

Potrivit unui sondaj realizat de Reuters în rândul analiştilor, preţurile locuinţelor este de aş­teptat să urce cu 7% în acest an, cu ritmul încetinind la 3% în 2023 şi 2% în 2024.

„Preţurile locuinţelor vor consemna o creştere mai lentă, în condiţiile în care majorarea dobânzi­lor, creşterea inflaţiei şi scăderea venitu­rilor disponibile vor diminua accesibilitatea“, arată Carsten Brzeski de la ING.

La nivel mondial, puţini forecasteri se aşteaptă la un declin pronunţat al preţurilor proprietăţilor, de genul celui înregistrat în timpul crizei financiare din 2008-2008, scrie Valentina Romei.

Ian Shepherdson, economist-şef la Pantheon Macroeconomics, spune că actualele condiţii nu sunt similare cu cele din 2006.

Calitatea mai bună a creditelor ipotecare oferă un motiv în plus de optimism.

De asemenea, ratele istoric scăzute ale şomajului şi o penurie de locuinţe de vânzare susţin cererea în majoritatea economiilor avansate.

Innes McFee, economist la Oxford Economics, spune că în lipsa unei creşteri a şomajului care ar crea un număr mare de vânzători forţaţi, nu se aşteaptă la „scăderi semnificative ale preţurilor locuinţelor“ în majoritatea pieţelor.