Studiu: Chiriile devin tot mai atractive, pe fondul scumpirii locuinţelor şi a finanţării

Anul 2022 s-a încheiat cu o creştere a numărului tranzacţiilor cu apartamente de 11% în Bucureşti, în comparaţie cu anul precedent, în timp ce suprafaţa autorizată a proiectelor rezidenţiale a înregistrat o creştere de 21%, depăşind 2 milioane de metri pătraţi, ceea ce echivalează cu mai bine de 40.000 de apartamente, estimează consultanţii Colliers, citaţi de Ziarul Financiar.

În restul ţării însă, cererea pe piaţa rezidenţială a marcat scăderi de 10%. Având în vedere că preţurile au continuat să crească într-un ritm sensibil mai accelerat decât cel al salariilor, pe fondul scumpirii materialelor de construcţii şi al condiţiilor economice prezente, consultanţii Colliers observă un interes în creştere al românilor pentru o locuinţă închiriată, chiar dacă dorinţa de a deveni proprietari se menţine în continuare ridicată.

„Dacă în prima jumătate a anului autorizaţiile în Bucureşti au avut un ritm foarte scăzut, a doua parte a anului a adus creşteri importante. Practic, dezvoltatorii au reuşit să autorizeze trei sferturi din cei peste 2 milioane de metri pătraţi. Numărul record de metri pătraţi autorizaţi nu înseamnă însă că toate aceste proiecte se vor şi construi, pentru că dezvoltatorii nu se grăbesc să înceapă noi şantiere din cauza costurilor de construcţie ridicate şi a cererii în scădere. După un record de locuinţe livrate în 2022, anul acesta vom avea mai puţine locuinţe terminate în Bucureşti, în comparaţie cu anul trecut. Numărul de proiecte începute scade, însă ajustarea ofertei este mult mai graduală. După aproape doi ani de dezechilibru, piaţa rezidenţială trece printr-o perioadă de echilibrare în care prevalează prudenţa şi atenţia la costuri, atât din partea cumpărătorilor, dar şi a dezvoltatorilor“, punctează Gabriel Blăniţă, associate director valuation & advisory services la Colliers România.

Evoluţia divergentă între Bucureşti şi restul ţării continuă şi în 2023, vânzările de apartamente din luna ianuarie a acestui an înregistrând o scădere semnificativă în marile oraşe, cu excepţia Capitalei. La nivel naţional, consultanţii Colliers au observat că sunt cu 20% mai puţine tranzacţii, comparativ cu începutul anului trecut, iar creşterea dobânzilor va avea ca efect o încetinire considerabilă pentru piaţa rezidenţială, cererea continuând să se ajusteze într-un ritm mai accelerat decât oferta.

„În Bucureşti, anul 2023 a început similar cu ultimii doi ani din punct de vedere al numărului de tranzacţii. Chiar dacă nivelul vânzărilor din ianuarie este la jumătate faţă de ultimele luni ale 2022, în mod tradiţional cele mai multe tranzacţii au loc primăvara şi toamna, astfel că analiza datelor de la lună la lună nu este neapărat cea mai relevantă. Cu totul altfel arată situaţia în restul ţării, unde prima lună din an a adus o scădere a vânzărilor cu 27%. Timişoara şi Cluj au dat tonul, cu scăderi de 47% şi respectiv 46%. În Iaşi, scăderea numărului de tranzacţii a fost de 20%, comparativ cu ianuarie 2021. Scăderea accesibilităţii locuinţelor, în special în Cluj-Napoca, creşterea costului împrumutului şi oferta redusă de locuinţe cu preţuri accesibile au fost câţiva dintre factorii din spatele acestei evoluţii“, precizează Gabriel Blăniţă.

Cum locuinţele noi devin din ce în ce mai puţin accesibile pentru români, consultanţii Colliers observă un interes crescut pentru chirii. Un studiu recent realizat de Unlock Research pentru Colliers arată că 15% dintre românii cu vârsta cuprinsă între 18-55 ani din oraşe locuiesc cu chirie, iar în rândul populaţiei de 18-24 ani, proporţia celor care stau în chirie se dublează. La nivel naţional, intenţia de a cumpăra o locuinţă în următorul an se menţine însă ridicată, 44% dintre respondenţi dorind să facă o astfel de achiziţie până la finalul anului. Totuşi, numărul celor care locuiesc în prezent cu chirie şi au în plan să-şi cumpere o casă este în uşoară scădere faţă de anul trecut, când puţin peste 50% doreau să facă acest pas. În Bucureşti, intenţia de cumpărare se menţine uşor peste 50%, în timp ce în oraşele mari este de aproximativ 35%.

"Pe măsură ce ecartul dintre rată şi chirie se reduce, pe fondul creşterii preţurilor pe piaţă şi a înăspririi condiţiilor de creditare, observăm o cerere din ce în ce mai mare pentru chirii. Această cerere a fost satisfăcută până în prezent de mici investitori care achiziţionau pachete de apartamente şi le scoteau pe piaţa de închiriere, dar acum începe să atragă şi atenţia jucătorilor mari. Deja nu mai vorbim la viitor despre dezvoltarea segmentului rezidenţial destinat închirierii şi trendul continuă. De altfel, avem discuţii cu mai mulţi dezvoltatori şi investitori privind construcţia de ansambluri destinate exclusiv închirierii în câteva zone din Bucureşti şi am intermediat recent o tranzacţie de teren pentru un astfel de proiect, potenţialul de dezvoltare pentru acest sector ajungând la circa 5.000 de unităţi în Bucuresti, în următorii 2-3 ani", conchide Gabriel Blăniţă, Associate Director Valuation & Advisory Services la Colliers România.