Traiectorie ascendentă a tuturor segmentelor pe piaţa imobiliară locală

Piaţa imobiliară locală s-a adaptat rapid la noul mediu social şi de business, contracarând în mare parte dezechilibrele generate de restricţiile impuse în perioada stării de urgenţă. Mai mult decât atât, se observă o traiectorie ascendentă a tuturor segmentelor de piaţă, chiar dacă există în continuare provocări, precum creşterea preţurilor materialelor de construcţie, a costului cu utilităţile, inflaţia, scăderea puterii de cumpărare şi găsirea celor mai bune pârghii de a readuce angajaţii în birouri.

Cushman & Wakefield Echinox a analizat principalii indicatori ai pieţei imobiliare şi oportunităţile care vin odată cu schimbarea obiceiurilor de consum, a modului de lucru etc., dar a indentificat şi principalele provocări cu care se confruntă acest segment.

Astfel, piaţa de investiţii este un indicator important în ceea ce priveşte atractivitatea segmentul imobiliar. Lichiditatea pe piaţa tranzacţiilor cu proprietăţi generatoare de venit a rămas ridicată în 2020 şi 2021, ceea ce s-a tradus într-un volum total de 1,83 miliarde de euro, comparativ cu 1,67 miliarde de euro în 2018-2019. Cumulat, în ultimii doi ani au fost tranzacţionate 78 de proprietăţi, cu o valoare medie de 25,5 milioane euro vs 72 de active în 2018-2019 şi o medie a unei tranzacţii de 23,65 milioane euro.

Mai mult decât atât, piaţa a atras în cei doi ani de pandemie un număr important de jucători noi, dintre care 5 au făcut achiziţii de circa jumătate de miliard de euro.

Birourile au reprezentat clasa de active cea mai tranzacţionată în ambele perioade analizate, iar estimările arată o menţinere a interesului pentru aceste tipuri de proiecte. Totodată, pe fondul performanţei ridicate a segmentului industrial şi a retailului de food, investitorii se uită cu interes spre oportunităţi pe aceste segmente de piaţă.

Piaţa de retail a fost unul dintre cele mai afectate industrii trecând prin mai multe „şocuri”, resimţite mai ales de centrele comerciale de tip mall şi de retailerii de non-food – îmbrăcăminte, accesorii, încălţăminte. Şi cei din food (restaurante/cafenele) au avut de suferit destul de mult, mai ales după introducerea certificatelor verzi la finalul anului trecut.

Succesul proiectelor de tip retail au determinat dezvoltatorii să investească şi mai mult în astfel de scheme, care se vor menţine în focusul acestora şi în acest an.

Principala îngrijorare pe piaţa de retail este legată de creşterea costurilor pentru chiriaşi şi de scăderea puterii de cumpărare a clienţilor. Inflaţia va pune presiune pe de-o parte pe nivelul chiriilor şi pe de altă parte pe veniturile disponibile pentru achiziţii ale cumpărătorilor.

Dezvoltatorii de spaţii de birouri şi-au continuat planurile de investiţii asumate dinainte de criza sanitară şi au finalizat în perioada 2020-2021 aproape 400.000 metri pătraţi de proiecte de birouri. Ritmul de dezvoltare s-a menţinut astfel la nivelurile din 2018 şi 2019, anteriori pandemiei, când în total au fost finalizate 433.000 metri pătraţi spaţii noi. Cererea totală a resimţit incertitudinile de pe piaţă în cei doi ani de pandemie, astfel că suprafaţa închiriată în total în 2020 şi 2021, de 535.000 metri pătraţi, a fost cu circa 26% sub nivelul tranzacţionat din 2018 şi 2019, de 729.000 metri pătraţi.

Pentru perioada următoare, readucerea angajaţilor în clădirile de birouri reprezintă principala provocare, în condiţiile în care proprietarii de clădiri, împreună cu chiriaşii, trebuie să găsească şi să adopte diverse măsuri pentru a convinge angajaţii să revină în birou. Reconfigurarea spaţiilor existente astfel încât să ofere zone colaborative, dar şi asigurarea de birouri mai aerisite, sunt printre cele mai des întâlnite măsuri implementate, ceea ce înseamnă o creştere a suprafeţei alocate unui angajat de la o medie de 8-10 mp/persoană la 12-15 mp/persoană.

De asemenea, există interes pentru spaţii de birouri care pot fi ocupate imediat, de tip plug and play, cereri care pot fi acomodate în primul rând de operatorii de Flex Office, dar si de spaţiile disponibile la subînchiriere.

Aproape 2 milioane metri pătraţi de spaţii industriale şi de logistică au fost închiriaţi în ultimii doi ani, dublul suprafeţei tranzacţionate în total în 2018 şi 2019. Evoluţia spectaculoasă a cererii din ultimii doi ani încurajează dezvoltatorii să investească în continuare în proiecte industriale şi de logistică, provocarea fiind de a adapta noile construcţii la cerinţele în schimbare ale chiriaşilor.

Diversificarea profilului de chiriaşi, în special din retail, aşa cum este cazul apariţiei comerţului virtual cu produse proaspete, impune noi cerinţe pentru spaţiile de depozitare şi distribuţie. Pe de altă parte, aceste nevoi vor genera noi cereri de spaţii.

Alţi factori care exercită o anumită presiune pe piaţa industrială şi de logistică sunt creşterea preţurilor de construcţie, care a fost în medie de 25-30%, şi scumpirea terenurilor disponibile pentru astfel de dezvoltări. În aceste condiţii, vom vedea o creştere a chiriilor, astfel încât investiţiile pe acest segment să rămână profitabile.

Cu toate acestea pentru 2022 dezvoltatorii au anunţat că vor finaliza proiecte totalizând circa 600.000 metri pătraţi.