Vine criza imobiliară? Piaţa locuinţelor de lux înregistrează cea mai mare scădere din ultimul deceniu

Când Nancy Lam a trecut, în ianuarie, la o casă mai aproape de şcoala copilului ei din San Francisco Bay Area, a crezut că are destul timp pentru a vinde vechea ei locuinţă, o casă modernă cu cinci dormitoare din suburbia căutată Lafayette, conform The Wall Street Journal.

La urma urmei, pandemia făcuse ca piaţa imobiliară de lux să crească vertiginos, iar casele din întreaga ţară aveau parte de un număr mare de oferte şi se vindeau la preţuri foarte mari. Doamna Lam, profesor de afaceri şi soţul ei, care lucrează în domeniul sănătăţii şi a refuzat să fie numit, nu s-au grăbit să aranjeze casa în încercarea de a obţine cel mai bun preţ posibil pentru locuinţa pe care o cumpăraseră cu 1,67 milioane de dolari în 2014.

După ce au listat-o la 3,95 milioane de dolari în luna mai, şi-au dat seama că este posibil să fi calculat greşit. După câteva săptămâni de stat pe piaţă, casa nu a fost cumpărată aşa cum se aşteptau. Nu au existat oferte rezonabile şi nici licitaţii. Acum, după patru luni şi două reduceri semnificative de preţ mai târziu, proprietatea este încă pe piaţă, cerând 3,49 milioane de dolari.

“Este o nebunie”, a spus ea. “Nu ne-am aşteptat niciodată ca acest lucru să fie încă pe piaţă. Chiar ne-a luat prin surprindere”.

Experţii spun că poveştile precum cea a doamnei Lam devin din ce în ce mai frecvente, pe măsură ce piaţa locuinţelor de lux scade după o perioadă de creştere indusă de pandemie. Un nou raport al agenţiei de brokeraj imobiliar Redfin arată că, în cele trei luni care s-au încheiat la 31 august, vânzările de case de lux din SUA au scăzut cu 28,1% faţă de aceeaşi perioadă a anului trecut. Aceasta marchează cel mai mare declin cel puţin din 2012, când au început înregistrările Redfin şi eclipsează chiar şi scăderea de 23,2% înregistrată în timpul pandemiei din 2020, se arată în raport.

Vânzările de locuinţe care nu sunt de lux au scăzut şi ele în aceeaşi perioadă, dar această scădere de 19,5% a fost mai mică decât declinul de pe piaţa de lux, care este definită ca fiind primele 5% din locuinţe în funcţie de valoarea de piaţă estimată, potrivit Redfin.

“În urmă cu şase luni, oamenii cumpărau case peste preţul cerut şi fără evaluare”, a declarat agentul imobiliar al doamnei Lam, Herman Chan de la Golden Gate Sotheby's International Realty. “Nici măcar nu au clipit. Acum, e ca şi cum ar fi greieri.”

Piaţa californiană de lux a înregistrat una dintre cele mai abrupte scăderi ale volumului de vânzări, arată datele Redfin. Numărul de vânzări de locuinţe a scăzut cu aproape 64% în Oakland, California, în timp ce San Jose şi San Diego au înregistrat, de asemenea, scăderi de peste 55%. Numărul de vânzări de locuinţe a scăzut cu 44,3% în Los Angeles, cu 55,5% în Miami şi cu 11,8% în New York.

Principalele motive ale încetinirii includ temerile legate de recesiune şi creşterea ratelor dobânzilor, care au scos unii cumpărători de pe piaţă şi i-au speriat pe alţii, potrivit economistului-şef al Redfin, Daryl Fairweather. Cumpărătorii au parte de un “şoc al preţului” când văd impactul creşterii ratelor, ceea ce îi determină să îşi examineze din nou finanţele şi puterea de cumpărare, a spus ea. În timp ce cumpărătorii super-bogaţi nu sunt adesea afectaţi direct de ratele dobânzilor, mulţi cumpără în numerar, doamna Fairweather a spus că aceştia sunt încă atenţi la indicatorii economici mai largi.

“Avem de-a face cu inflaţia, iar inflaţia reduce profiturile”, a spus ea. “Oamenilor bogaţi le pasă cu siguranţă de profiturile pe care le obţin companiile în care investesc. Acest lucru afectează preţul acţiunilor, afectează randamentul trezoreriei.”

În ceea ce priveşte cumpărarea de bunuri imobiliare cu toţi banii lichizi, titlurile de trezorerie par a fi un pariu mai bun decât bunurile imobiliare în acest moment, a spus doamna Fairweather. “Nici-un investitor nu vrea să îşi pună banii într-un activ a cărui valoare scade”, a spus ea.

Domnul Chan a spus că el crede că încetinirea activităţii este mai severă pe piaţa de lux, deoarece proprietarii de case de lux au un grad mai mare de discreţie cu privire la momentul vânzării şi la ce preţ. Adesea, vânzătorii nu se confruntă cu nici-o presiune financiară pentru a se muta, a spus el, ei pot doar să aştepte.

Scott Lennard, un agent de la Compass din zona Seattle, Washington, care a listat o proprietate de 12,5 milioane de dolari pe Lacul Washington, a declarat că clientul său este dispus să aştepte preţul potrivit şi nu se grăbeşte să vândă, deşi proprietatea este pe piaţă de aproximativ opt luni.

În timp ce volumul vânzărilor proprietăţilor de lux din întreaga ţară a scăzut dramatic, preţurile se menţin încă ferme, deşi creşterea lor a încetinit. Preţul mediu de vânzare al unei case de lux din SUA a crescut cu 10,5%, până la 1,1 milioane de dolari, în cele trei luni care s-au încheiat la 31 august, potrivit Redfin, comparativ cu o creştere de 20,3% în aceeaşi perioadă a anului trecut. Doamna Fairweather a declarat că se aşteaptă ca preţurile să scadă pe parcursul iernii.

Între timp, mulţi cumpărători nu mai simt nevoia urgentă de a se muta rapid, deoarece casele stau pe piaţă mai mult timp, a spus domnul Chan. Unii dintre clienţii săi şi-au redus, de asemenea, bugetele pe fondul volatilităţii pieţei bursiere din această vară, a spus el. Un cuplu căuta iniţial o casă de 5 milioane de dolari, dar şi-a redus bugetul la aproximativ 4 milioane de dolari după ce unele dintre acţiunile lor au fost lovite şi ratele dobânzilor au crescut, a spus el.

În Seattle, domnul Lennard a spus că vede cum cumpărătorii din domeniul tehnologiei se retrag de pe piaţă şi adoptă o abordare de tip “aşteaptă şi vezi”. Preţurile acţiunilor Amazon şi Microsoft, doi angajatori importanţi din zonă, au scăzut semnificativ în ultimul an, a spus el.

“Acest lucru are cu siguranţă un impact asupra cumpărătorilor, deoarece o mare parte din veniturile lor sunt legate de acţiuni în comparaţie cu salariul”, a spus el.

Alţi cumpărători au părăsit piaţa în timpul pandemiei. Frederick Oshay, în vârstă de 62 de ani, şeful unei companii de materiale de ambalare, a declarat că plănuia să cumpere o casă după ce s-a mutat anul trecut în zona Montecito din East Bay din San Francisco. El şi agenţii săi, Adam McKaig şi Melissa Borders de la Douglas Elliman, s-au uitat la numeroase case cu preţuri cuprinse între aproximativ 3,5 milioane de dolari şi 7 milioane de dolari şi chiar a făcut oferte pentru câteva, dar a fost depăşit. Acum, a spus el, face un pas înapoi până când preţurile vor începe să scadă.

“Dacă ceva ar fi foarte atrăgător, probabil că m-aş întoarce”, a spus el, menţionând că acum vede mai multe stocuri pe piaţă şi un ritm mai lent al vânzărilor. “Dar în ceea ce priveşte urmărirea agresivă a proprietăţilor în ceea ce pare a fi o bulă, aş spune că este timpul să se exercite o anumită prudenţă a cumpărătorilor.”

Datorită prăbuşirii pieţei imobiliare de la mijlocul anilor 2000, domnul Oshay a declarat că este precaut în ceea ce priveşte cumpărarea la vârful pieţei.

“Cunosc oameni care au cumpărat case în 2007 şi 2008 şi apoi şi-au spus: “Doamne, aş fi vrut să nu fi cumpărat””, a spus el. “Acea traumă are încă impact. Nu vreau să fiu zdrobit”.

Lipsa de oferte privind proprietăţile lux care a contribuit la creşterea preţurilor la începutul pandemiei se atenuează, arată datele Redfin. Numărul locuinţelor de lux scoase la vânzare la nivel naţional a crescut cu 39,2% de la un minim record de aproximativ 121.000 la începutul acestui an.

Cu toate acestea, mulţi vânzători nu s-au adaptat la noile realităţi ale pieţei, a spus domnul Chan. Unii dintre cumpărătorii săi au făcut oferte mici pentru locuinţe, doar pentru a întâmpina o rezistenţă semnificativă. “Este un impas”, a spus el. “Vânzătorii trăiesc în trecut, cumpărătorii trăiesc în viitor”.

Shannon Hagan, de la Coldwell Banker Realty, a declarat că a văzut, de asemenea, cum cumpărătorii au început să se retragă de pe piaţa de lux din San Diego. Mulţi aşteaptă reduceri de preţ care până acum nu s-au materializat.

“Văd o mulţime de oameni care stau pe gard, aşteptând să vadă cine va spune “unchiule” sau cine este motivate”, a spus ea. “Iar majoritatea celor care deţin aceste proprietăţi nu sunt motivaţi”.

Unul dintre anunţurile ei, un conac de 14,95 milioane de dolari pe malul oceanului în Carlsbad, California, este pe piaţă din iunie. Deşi vânzătorul a primit o ofertă verbală, vânzarea nu s-a materializat niciodată. Totuşi, a spus ea, clientul ei este bogat şi nu este disperat să vândă. “Nu trebuie să vândă vreodată, pot să aibă aceste proprietăţi în continuare”, a spus ea.

Doamna Fairweather atribuie scăderile de pe pieţele din California în parte popularităţii muncii la distanţă. “Oamenii obişnuiau să locuiască în locuri precum San Francisco din cauza pieţei de muncă excelente”, a spus ea. “Dar acum poţi să iei acel loc de muncă practic oriunde în ţară”.

Domnul Chan a spus că are o serie de clienţi din San Francisco care au căutat să părăsească oraşul în parte din cauza răspândirii persoanelor fără adăpost în unele zone.

Doamna Fairweather a spus că nu vede o îmbunătăţire a pieţei de lux în curând, datorită inflaţiei persistente şi probabilităţii unor noi creşteri ale ratelor dobânzilor. Ea a spus că este probabil să rămână în “un tipar de aşteptare” până când economia va începe să se îmbunătăţească.

Aceasta este o veste proastă pentru vânzători precum doamna Lam. În timp ce a spus că este recunoscătoare că a găsit o casă nouă, ea a remarcat că este dificil să suporte două ipoteci şi două seturi de taxe de proprietate şi asigurare. “Nu ne-am bugetat să suportăm două din toate pentru mai mult de câteva luni”, a spus ea.