ZF: Ce soluţii au cei care au plătit avans pentru un apartament sub 140.000 de euro, cu TVA de 5%

Ionuţ Nicolescu, preşedintele companiei de consultanţă imobiliară SVN Romania, estimează că în ultimele trei luni din 2020 s-au semnat antecontracte pentru peste 1.000 de locuinţe cu preţuri de peste 450.000 de lei, care s-ar fi încadrat la aplicarea unei cote de 5% TVA.

Clientul trebuie să caute alături de dezvoltator cea mai bună soluţie pentru rezolvarea situaţiei, iar cel mai probabil cele două părţi vor amâna pentru 2022 finalizarea tranzacţiei, este de părere Alexandru Bîrsan, partener în cadrul firmei de avocatură Filip&Company.

Mai mult, problema este una mai complexă dacă achiziţia se realizează prin împrumut bancar deoarece banca nu poate evalua apartamentul cu TVA de 19% în 2021, ştiind că din 2022 acelaşi tip de apartament va fi vândut cu TVA de 5%, motiv pentru care clientului i se va cere un avans mai mare pentru a acoperi diferenţa.

„Noi ne aşteptăm ca majoritatea dez­voltatorilor să se înţeleagă cu clien­ţii, să plătească un avans mai mare spre exem­plu, să pună un nou termen de pla­tă, un nou termen de livrare. În cazul băn­cilor, cine va cumpăra anul acesta, cel mai probabil va cere un avans mai ma­re. Ban­ca va încerca să mute riscul că­tre client“, a spus avocatul Alexandru Bîrsan.

De partea cealaltă, din cauza amânării creşterii pragului, clienţii vor renunţa la achiziţiile de locuinţe noi în favoarea celor vechi pentru care nu plătesc TVA, motiv pentru care statul va pierde şi mai mulţi bani.

Cu doar câteva ore înainte de intrarea în 2021, guvernul, prin ordonanţă de urgenţă, a amânat pentru 1 ianuarie 2022 creşterea pragului pentru TVA de 5% la achiziţia unei locuinţe noi la 140.000 de euro. Mai mult, amânarea vine în contextul în care moneda naţională a continuat să se devalorizeze, iar de la 100.000 de euro cât repre­zentau 450.000 de lei în 2012, acum suma reprezintă 91.800 de euro, având în vedere că un euro a ajuns la 4,9 lei.

„Vorbim de cumpărători care, în contextul pandemiei, a dorinţei de a îmbunătăţi condiţiile locative dar şi de îmbunătăţire a accesibilităţii achiziţio­nării unei noi locuinţe, au decis să cum­pere o locuinţă mai spaţioasă şi poate cu un amplasament mai bun şi finisaje de calitate. Evident, cei mai mulţi dintre aceşti cumpărători s-au bazat pe legea aprobată în octombrie conform căreia cota TVA la achiziţionarea unei lo­cuinţe cu preţ de până la 140.000 de euro va fi de 5%“, a spus Ionuţ Nicolescu.

El spune că sunt zeci de proiecte la nivel naţional care au fost proiectate de la zero sau regândite având în vedere atât cererea în creştere pentru locuinţe mai spaţioase, în contextul pandemiei, şi luând în calcul majorarea plafonului de aplicare a cotei de 5% TVA la achiziţionarea de locuinţe.

„Se discuta intens încă din timpul verii anterioare, investitorii au avut sem­­nale că se va ajunge la o decizie fi­nală şi şi-au realizat planurile de busi­ness bazându-se pe această facilitate. Sunt mii de apartamente şi case noi pro­iec­tate în ultimele luni ale anului 2020 care s-ar fi încadrat la aplicarea cotei de 5% TVA datorită suprafeţelor mai mari şi facilităţilor incluse. Şi vor­bim şi de pierderi de la zeci de mii la sute de mii de euro pentru fiecare pro­iect în parte, în funcţie de dimensiune, dacă ne gândim la costurile de conce­pere, de proiectare, de arhitectură, de marketing şi concepere a ofertelor“, a subliniat preşedintele SVN.

Guvernul consideră că această măsură ar fi adus un impact de 200 mil. lei în veniturile din TVA, în condiţiile în care din apartamentele contractate ar fi încasat 5% TVA, iar dacă vânzările vor fi anulate nu vor mai încasa nimic. Mai mult, statul ar fi încasat 5% din 140.000 de euro, nu din 93.000 de euro.

„Guvernul a calculat un impact bugetar de 200 mil. lei însă pierderile vor fi mai mari – dacă nu semnez contracte, eu nu generez profit, nu plătesc impozit pe acel profit, taxele de proprietate, taxe notariale mai puţine deoarece vor fi mai puţine tranzacţii. Mai mult, discutăm de TVA pentru electrocasnice, mobilă care nu va mai fi încasat. Discutăm de un întreg lanţ pe care guvernul nu l-a luat în calcul. Desigur, plus TVA-ul pe care nu îl mai încasează din cauza amânării deciziei.“

„Ce înseamnă acest lucru? Statul împinge oamenii către apartamente vechi, unde nu se plăteşte TVA sau în afara oraşului. În Ungaria spre exemplu sun adoptate măsuri pentru a susţine piaţa imobiliară, sectorul rezidenţial, nu pentru a îl lovi şi mai tare. Alte ţări încurajează, iar noi blocăm un sector care în 2020 reuşea să crească“, a explicat Antoanela Comşa, managerul din România al dezvoltatorului imobiliar spaniol Gran Via România şi preşedintele Asociaţiei Investitorilor din Real Estate (AREI). Ea a subliniat că ultima barieră va fi parlamentul, care poate bloca ordonanţa, însă abia în lunile aprilie sau chiar mai.

Pe de altă parte, măsura adoptată cu o noapte înainte de Revelion afectează încrederea şi aşa şubredă în statul român, iar investitorii se vor baza şi mai puţin pe declaraţiile unor oficiali care una spun şi alta publică peste noapte în ordonanţe de urgenţă.

„Acum întrebarea pe care o pun şi eu şi acţionarii Gran Via, este „dacă vor amâna din nou şi în 2022?“. Avem o problemă de vizibilitate. Din acest motiv, luăm în calcul o reorientare pentru faza a doua din Aviaţiei, să construim apartamente mai mici. În plus, mai este o problemă - leul continuă să se devalorizeze, iar noi luăm deja în calcul un prag de TVA de 90.000 de euro deoarece acum pragul deja a scăzut sub 92.000 de euro. Cei 450.000 de lei devin tot mai puţini bani“, a spus Antoanela Comşa.