Andreea Lakatos: Propuneri privind proiectul de Lege pentru modificarea şi completarea Legii nr. 212/2022 privind unele măsuri pentru reducerea riscului seismic al clădirilor

Aceste modificări au fost făcute pentru a accelera măsurile luate de autorităţi în privinţa siguranţei cetăţenilor şi a clădirilor care prezintă vulnerabilitate seismică, însă acţiunile întreprinse se dovedesc a fi dezavantajoase pentru proprietarii clădirilor cu risc seismic I (Rsl), în condiţiile în care nu sunt oferite măsuri concrete prin care  organele statului se vor implica şi urgenta procedura de proiectare şi executie a lucrărilor de intervenţii realizate în scopul creşterii nivelului de siguranţă la acţiuni seismice a clădirilor încadrate în clasa de risc seismic I.

Pe fondul  cutremurelor recente din România, Guvernul aprobă cu maximă celeritate, un proiect de lege, prin care  va fi interzisă închirierea sau cedarea în comodat sau în folosinţă a spaţiilor cu destinaţia de locuinţă, din clădirile clasificate în clasa de risc seismic I, începând cu data încadrării în această clasă şi până la recepţia finală a lucrărilor de intervenţie realizate în scopul creşterii nivelului de siguranţă la acţiuni seismice.  

Putem afirma că interdicţia de a închiria sau de a ceda în comodat, sau în folosinţă spaţii cu destinaţia de locuinţă din clădirile încadrate în clasa de risc seismic I poate avea consecinţe negative atât pentru proprietarii acestor clădiri, cât şi pentru persoanele care se află în căutarea unei locuinţe.  

În primul rând, trebuie să remcarcăm faptul că prin această măsură se limitează drastic dreptul de proprietate. Interzicerea închirierii sau a cedării în comodat sau în folosinţă a spaţiilor cu destinaţia de locuinţă din clădirile încadrate în clasa de risc seismic I poate fi considerată o mărginire a drepturilor proprietarilor acestor imobile, care nu pot dispune de ele conform preferinţelor lor. Astfel, proprietarilor li se restrânge capacitatea de a dispune de imobilul lor aşa cum doresc. Trebuie menţionat că, în trecut, au existat iniţiative similare care nu au avut succes, precum legea care a dus la evacuarea forţată a firmelor care ocupau spaţii la parterul blocurilor cu risc seismic. De asemenea, există şi exemple precum cinematograful Patria, care a devenit loc de depozitare a deşeurilor după ce a fost evacuat din cauza riscului seismic.

 Este esenţial a nota consacrarea limitei jurisprudenţiale date de „atingerea substanţei” dreptului: proprietarul nu poate fi privat de dreptul său, netrebuind a se ajunge la golirea de conţinut a acestuia. În cazul dreptului de proprietate, fundamentat şi protejat prin diferite acte normative interne şi internaţionale, este firesc ca încălcarea lui, ingerinţa ilicită în exercitarea liberă a atributelor dreptului real, să dea naştere în patrimoniul titularului, la dreptul de a cere repararea prejudiciului cauzat.

Art. 44 alin. (1) şi (2) din Constituţia României statuează că dreptul de proprietate este garantat, iar proprietatea privată este ocrotită în mod egal de lege; alin. (1) al Cartei Drepturilor Fundamentale a Uniunii Europene prevede: „orice persoană are dreptul de a deţine în proprietate, de a folosi, de a dispune şi de a lăsa moştenire bunurile pe care le-a dobândit în mod legal”; art. 136 alin. (5) din Constituţia României: „proprietatea privată este inviolabilă, în condiţiile legii organice” şi art. 480 C. civ. care statuează că proprietatea este un drept ce oferă propretarului posibilitatea de a se bucura şi de a dispune de un lucru în mod exclusiv si absolut, dar în limitele legii, sunt relevante.

 Este evident faptul că în condiţiile în care imobilele încadrate în clasa de risc seismic I nu mai pot fi închiriate sau date in comodat, nu se poate vorbi de o proporţionalitate între exercitarea dreptului şi limitarea acestui drept. Mai mult, atât jurisprudenţă constantă a CEDO, cât şi dispoziţiile legale menţionate anterior impun acordarea unor despăgubiri juste în situaţia în care există limitări în exercitarea dreptului de proprietate. Aşadar, în niciun caz, aceste limitări, fie ele pentru utilitate publică, fie ele proporţionale, nu pot fi cu titlu gratuit. În cazul în care titularul este lipsit de posibilitatea exercitării atributelor dreptului său de către stat, precum atributul folosinţei, acestuia din urmă îi va incumbă obligaţia de a-i indemniza corespunzător pe proprietarii imobilelor vizate.  A se vedea că modificarea ce se doreşte a se impune, deşi specifică faptul că se interzice închirierea de la data expertizării imobilelor şi încadrării în clasa I de risc seismic, nu prevede nici o obligaţie corelativă a Statului de a urgenta proiectarea şi execuţia lucrărilor într-un termen clar stabilit, astfel că sine die, imobilele nu vor mai putea fi închiriate, întrucât se cunoaşte deja cum se fac lucrările de proiectare şi execuţie.

Susţinem, astfel, că dispoziţiile art. 5 alin. (3) din noul proiect de lege încalcă dreptul de proprietate, garantat de art. 44 din Constituţie, deoarece au ca efect lipsirea, chiar şi temporară, a proprietarului de un atribut important al dreptului de proprietate, respectiv de folosinţa sa. În plus ,” dreptul de proprietate este un drept complex şi deplin, care conferă proprietarului său posibilitatea controlului absolut asupra bunului ce îi aparţine, cu excluderea terţilor şi a autorităţilor publice”, după cum precizează art. 555 din Codul civil. Acest drept este de natură perpetuă, ceea ce înseamnă că proprietarul poate exercita atribuţiile şi caracteristicile sale juridice atâta timp cât bunul există.

Cu privire la limitele dreptului de proprietate, CCR a reţinut constant în jurisprudenţa sa, de exemplu, prin Decizia nr. 59 din 17 februarie 2004, publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 203 din 9 martie 2004, că, în baza art. 44 din Constituţia României, „legiuitorul ordinar este aşadar competent să stabilească cadrul juridic pentru exercitarea atributelor dreptului de proprietate, în accepţiunea principială conferită de Constituţie, în aşa fel încât să nu vină în coliziune cu interesele generale sau cu interesele particulare legitime ale altor subiecte de drept, instituind astfel nişte limitări rezonabile în valorificarea acestuia, ca drept subiectiv garantat”.

În al doilea rând, impactului social şi finaciar al acestei măsuri este unul negativ. Pornind de la faptul că această interdicţie poate însemna o pierdere financiară, remarcăm faptul că proprietarii imobilelor vizate nu mai pot obţine venituri din închirierea  spaţiilor cu destinaţia de locuinţă, limitându-le, astfel, libertatea de a folosi proprietatea lor în conformitate cu preferinţele şi cu interesele lor. Totodată, această interdicţie poate avea şi un impact social nefavorabil, deoarece poate afecta persoanele care se află în căutarea unei locuinţe şi poate institui o situaţie discriminatorie în ceea ce priveşte dreptul la locuinţă. Prevederile astfel instituite sunt inechitabile, iar limitarea dreptului de proprietate poate fi percepută ca fiind nedreaptă, deoarece unele persoane ar putea fi afectate mai mult decât altele. De exemplu, proprietarii de imobile care locuiesc într-o zonă unde este necesară aplicarea legii ar putea fi afectaţi în mod disproporţionat. Trebuie să remarcăm şi o posibilă pierdere a valorii de piaţă a proprietăţii, întrucât limitarea dreptului de proprietate poate reduce valoarea imobilului şi poate conduce la pierderea de venituri pentru proprietarii acestora. De asemenea, dispoziţiile criticate transformă proprietarul unui imobil într-un plătitor de impozit pentru un imobil asupra căruia nu mai deţine un drept esenţial, respectiv dreptul de închiriere.

O soluţie de modificare legislativă, ar putea fi aceea de a se prevede în contractele de închiriere/comodat, obligaţia proprietarului de a aduce la cunoştinţa chiriaşului expertiza efectuată, precum şi obligaţia încetării de drept a contractelor, la data la care s-a aprobat începerea lucrărilor de execuţie a consolidării imobilului încadrat în clasa I de risc seismic.

Totodată, proprietarii nu îşi pot permite lucrările necesare pentru creşterea nivelului de siguranţă a clădirii, iar această interdicţie poate conduce la disfuncţionalităţi. Luând în considerare şi încurajarea investiţiilor şi a inovării, proprietarii care ştiu că dreptul lor de proprietate este limitat ar putea fi descurajaţi să investească în proprietatea lor sau să inoveze, ceea ce poate afecta economia în ansamblu. În acelaşi sens, pot aparea posibile abuzuri atunci când autorităţile sunt împuternicite să limiteze dreptul de proprietate, pentru că există riscul ca acestea să abuzeze de puterea lor şi să încalce drepturile proprietarilor în mod nejustificat.

Pentru a constata restrângerea în mod nepermis a exerciţiului acestui drept este necesar să se analizeze dacă această restrângere este conformă cu prevederile art. 53 din Constituţie. Din analiza acestor dispoziţii constituţionale, se reţin condiţiile care trebuie îndeplinite pentru restrângerea exerciţiului unor drepturi, respectiv: domeniul să vizeze doar drepturile fundamentale; limitarea exercitării acestor drepturi să poată fi efectuată doar prin lege; limitarea să poată acţiona numai dacă se impune şi doar dacă este necesară într-o societate fundamentată pe democraţie; limitarea să se poată realiză doar în cazurile limitative prevăzute de art. 53 din legea fundamentală a statului român; limitarea să fie proporţională cu cauza sa, să fie nediscriminatorie şi să nu afecteze esenţa dreptului.

În această situaţie, restrângerea dreptului de folosinţă a imobilelor încadrate în clasa de risc seismic I nu îndeplineşte aceste condiţii. Aşa fiind, constatăm că aceasta ingerinţă vizează un drept fundamental, respectiv dreptul de proprietate, este reglementată prin lege, are ca scop legitim siguranţa publică, însă nu se impune a fi adecvată in abstracto scopului legitim urmărit, este discriminatorie şi nu este necesară într-o societate democratică, pentru protejarea valorilor statului de drept.

În concluzie, este important să se găsească un echilibru între protejarea dreptului de proprietate şi protejarea intereselor publice, întrucât într-o societate bazată pe democraţie, proprietatea este un drept fundamental, iar limitarea sa ar putea fi considerată o încălcare atât a libertăţii individuale, cât şi a dreptului de proprietate ca atare.

Avocat Andreea Lakatos

Partener SCA Lakatos&Jirloianu