FOCUS: Investitorii speculatori au crescut semnificativ tranzacţiile cu proprietăţi comerciale

Potrivit datelor DTZ Echinox în primul trimestru valoarea tranzacţiilor cu proprietăţi comerciale - birouri, centre comerciale şi spaţii industriale- încheiate în a fost de circa 100 de milioane de euro, cu mult peste nivelul din 2009, când compania de servicii imobiliare a raportat doar cinci milioane de euro.

"Cumpărătorii din 2010 sunt fonduri de private equity oportuniste locale sau străine şi mai puţin fonduri instituţionale. Anul acesta instituţionalii se vor limita la a prospecta din nou piaţa din România şi poate în T1 sau T2 anul următor vor face achiziţii. Fondurile oportuniste caută produse bune, adică proprietăţi de calitate, în locaţii prime, cu venituri garantate pe termen lung, respectiv mai mult de cinci ani. Ne aşteptăm ca proprietăţile bune să se tranzacţioneze în 2010 la yield-uri (randamente) de o singură cifră", a declarat agenţiei MEDIAFAX Cristian Ustinescu, director de investiţii DTZ Echinox.

DTZ Echinox a luat în calcul cinci tranzacţii, printre care achiziţia de către fondul New Europe Property Investments (NEPI) a unităţilor Auchan şi Bricostore din parcul de retail Iris Shopping din Iaşi de la Avrig 35, pentru 20,94 milioane de euro, preluarea reţelei Plus de către retailerul german Lidl, evaluată de consultant la 80 de milioane de euro. Alte achiziţii sunt cea a operatorului de cinematografe City Cimena, care a cumpărat o clădire de birouri de la Comat Auto cu 1,4 milioane de euro şi vânzarea a 50% din centrul comercial Atrium Arad către Arcadom în schimbul a 6 milioane de euro.

"În decembrie 2009 am estimat că anul acesta va aduce în România un volum de aproximativ 500 de milioane de euro în tranzacţii pe segmentul real estate. Primul trimestru, dar mai ales semnalele pozitive de la MIPIM (târg imobiliar internaţional care a avut loc în luna martie la Cannes) ne încurajează să sperăm la această valoare şi poate chiar mai mult", a precizat Ustinescu.

El crede că tranzacţiile se vor concentra în mare parte pe zona de retail şi office, sub formă de investiţii directe sau joint venture, absorbţii şi aproape exclusiv parteneriate între investitori de pe segmentul rezidenţial şi băncile devenite proprietari pe bunurile pe care le-au finanţat.

Costel Florea, director de investiţii în cadrul Cushman & Wakefield România, consideră că piaţa investiţiilor se va confrunta şi în 2010 cu dificultăţi, mai ales în prima jumătate a anului.

"Din cauza condiţiilor dificile de finanţare şi a incertitudinii, dezvoltarea unor proiecte noi se va situa la un nivel foarte scăzut. Volumul total al investiţiilor pentru acest an îl estimăm la 350 milioane de euro, cele mai multe cu proprietăţi din sectorul de retail şi al spaţiilor de birouri", a spus Florea pentru MEDIAFAX.

În opinia sa, în acest an, nu vor fi tranzacţionate imobilele de cea mai bună calitate din cauza preţului scăzut care poate fi obţinut, iar cele mai multe tranzacţii vor fi încheiate pentru proiecte sau imobile la care proprietarii vor fi de acord să vândă la randamente de peste 10%.

"Potenţialii cumpărători vor fi cei care doresc achiziţia de proprietăţi cu valori mai scăzute, în segmentul 3-10 milioane euro, sau cei care doresc să obţină rate interne de recuperare (IRR) de peste 20%. Investitorii instituţionali, cum ar fi fondurile de investiţii germane, vor aştepta cel mai probabil până în 2011 pentru noi achiziţii în România. Investitorii de pe piaţa din România caută în acest moment randamente foarte ridicate ale investiţiilor făcute, iar de cele mai multe ori acestea nu pot fi obţinute decât în cazul proiectelor de dezvoltare sau în cazul în care veniturile din chirii pot fi crescute substanţial", apreciază Florea.

Valoarea tranzacţiilor de pe piaţă în primul trimestru au fost potrivit datelor Cushman de circa 60 de milioane de euro, fără să menţioneze care sunt proprietăţile implicate în transfer luate în considerare. În perioada similară a anului trecut, Cushman a indicat tranzacţii de 50 milioane de euro, fiind vorba de achiziţia fondului de investiţii Fabian, listat la Bursa din Londra, de către un fond controlat de omul de afaceri Dinu Patriciu. Transferul a fost realizat la sfârşitul anului 2008.

Pe de altă parte, ambii consultanţi prevăd pentru 2010 o stabilizare a valorii proprietăţilor, după o puternică depreciere în ultimul an şi jumătate.

"Anul 2010 ne aduce o stabilizare a valorilor, poate o uşoară apreciere, care însă depinde de foarte mulţi factori. Mediile alternative de investiţie concurează cu randamentele din real estate, vezi bondurile Greciei, ale României. În concluzie, presiunea pe randamente nu a dispărut, poate pe termen scurt vom asista la o uşoară depreciere, dar per total cred că vom avea o uşoara apreciere faţă de 2009", consideră reprezentantul DTZ Echinox.

Costel Florea prevede pentru prima parte a anului o scădere a valorii pentru majoritatea activelor imobiliare, echivalentul unei creşteri cu până la 0,25 puncte procentuale a randamentelor, dar estimează o stabilizare a preţurilor până la sfârşitul anului.

"Este posibil ca începând cu 2011 să asistăm la o uşoară tendinţă de creştere a preţurilor, dar într-un ritm mult mai lent comparativ cu perioada 2005 - 2008", a menţionat Florea.

Anul trecut valoarea tranzacţiilor imobiliare a fost de circa 200 de milioane de euro, cele mai multe cu proprietăţi din sectorul retail şi hotelier.

(Material realizat de Cristina Cuncea, cristina.cuncea@mediafax.ro)