Locuinţele noi devin din ce în ce mai puţin accesibile pentru români

Cluj-Napoca rămâne cel mai scump oraş din ţară, observă consultanţii Colliers, unde achiziţionarea unui apartament nou standard costă echivalentul unui salariu mediu încasat pe 12,5 ani de muncă. Un bucureştean are nevoie de salariile pe 8,4 ani pentru o astfel de achiziţie, timişorenii trebuie să lucreze 8,1 ani pentru o locuinţă nouă, iar ieşenii au cel mai redus nivel dintre marile oraşe, de 7,7 ani.

În Bucureşti, Timişoara şi Iaşi, cele mai accesibile preţuri pentru locuinţe noi au fost la final de 2020 – început de 2021, după care evoluţia a intrat pe o puternică pantă ascendentă.

Cluj-Napoca a cunoscut însă o evoluţie aparte, locuinţele noi fiind din ce în ce mai inaccesibile pe parcursul ultimilor 8 ani. Concret, la începutul lui 2014, Cluj-Napoca avea cele mai accesibile locuinţe dintre marile oraşe, cumpărătorul mediu având nevoie de 9,2 ani de salarii pentru achiziţia unei locuinţe noi, pe când Bucureştiul şi Timişoara aveau nevoie de 10,4 şi respectiv 10,7 ani de salarii, iar în Iaşi era necesară o perioadă de 11,4 pentru acoperirea sumei plătite pentru o astfel de achiziţie.

„Atunci când căutăm o locuinţă nouă, pornim întotdeauna de la locuinţa pe care ne-o dorim şi ajungem la locuinţa pe care ne-o permitem. Intersecţia acestor două mulţimi este însă din ce în ce mai redusă, şi ne aşteptăm să se reducă în continuare. Dacă indicele inflaţiei a ajuns la 13,8% şi va rămâne la valori de două cifre pentru încă cel puţin 12 luni, preţurile materialelor de construcţii au cunoscut o creştere mult mai accelerată. Astfel, preţul locuinţelor noi, care înglobează aceste evoluţii, va creşte şi mai mult”, explică Gabriel Blăniţă, Associate Director Valuation & Advisory Services la Colliers România.

Un indice de accesibilitate de 8 ani sau mai mare poate fi un factor de îngrijorare în decizia de cumpărare, punctează ei, în special dacă există şi alte angajamente financiare (leasing, credit nevoi personale, etc.) sau dacă nu există alte surse alternative de venit în afara salariului.

Pentru comparaţie, în 2008 indicele de accesibilitate în Bucureşti era de 25 de ani, iar cel mai mult au avut de suferit cumpărătorii care s-au împrumutat la limita posibilităţilor, pentru a cumpăra o locuinţă pe o piaţă supraîncălzită, la un cost al finanţării în creştere, într-o valută care a cunoscut o apreciere semnificativă faţă de leu. Chiar dacă în clipa de faţă indicatorii fundamentali nu sugerează că ne-am afla într-o bula imobiliară, cu toate că oraşul Cluj-Napoca dă semne de supraîncăzire, există riscul să ne îndreptăm într-acolo pe termen mediu, punctează consultanţii Colliers. În contextul în care vedem o volatilitate tot mai ridicată a factorilor de influenţă a preţurilor, există riscul unor evoluţii accelerate ale inaccesibilităţii locuinţelor, iar toate aceste dezechilibre se vor corecta mai devreme sau mai târziu.

Românii preferă să stea în chirie

„Deşi nu vedem acelaşi cumul de factori precum cei din 2007-2008 şi în 2022, este important îndemnul la responsabilitate pentru a nu repeta greşelile trecutului. În momente marcate de incertitudini legate de inflaţie, costul finanţării, război sau situaţia economică, este important de păstrat o marjă rezonabilă de manevră. Pe de altă parte, în condiţiile în care locuinţa pe care ne-o dorim este din ce în ce mai greu de cumpărat, vedem un interes în creştere pentru chirii. În prezent, randamentul la închiriere pentru un apartament în zona centrală a marilor oraşe este de circa 5%, pe când dobânda unui credit imobiliar depăşeşte acest nivel. Când diferenţa dintre chirie şi rată va ajunge semnificativ în favoarea chiriei, vom vedea şi mai multe dezvoltări rezidenţiale destinate exclusiv închirierii”, conchide Gabriel Blăniţă.

În total, anul trecut au fost livrate 71.420 locuinţe la nivel naţional, în creştere cu 5% faţă de anul precedent. Cum suprafaţa totală autorizată de către dezvoltatori în 2021 a crescut cu peste 15% faţă de 2020, la peste 12 milioane de metri pătraţi, sectorul rezidenţial se îndreaptă spre noi maxime de livrare anul acesta. De asemenea, indiciile recente din zona cererii sugerează că nu ar trebui să fie probleme ca aceste suprafeţe să fie absorbite, creşterile salariale din sectorul privat revenind în zona de doua cifre (chiar dacă s-au situat uşor sub rata inflaţiei de 13,8% din luna aprilie).

Totodată, volumul de credite ipotecare nou acordate a fost cu 30% mai mare în primul trimestru şi a atins noi maxime istorice. În direcţia contrară acţionează creşterile de dobândă ale băncii centrale, care sunt departe de a se fi încheiat, şi o posibilă slăbire a pieţei muncii în viitor. Un alt semn de îngrijorare este decalajul transmisiei dobânzii de politică monetară prin IRCC, folosit la acordarea de credite noi şi aflat în prezent la un nivel de 1,86%, pe când indicele ROBOR la care sunt legate majoritatea creditelor este 4,68%. Acest decalaj îi expune pe noii debitori la un risc de dobândă semnificativ, care se va materializa în trimestrele următoare.